Immobilier neuf en Gironde : 2023 ou la chronique d’une crise profonde
Sur Bordeaux Métropole, de 2019 à 2023, le montant des fonds propres à injecter pour produire du logement social a dû être multiplié par 2,4. Crédit : Adobe Stock
Les chiffres d’activité du logement neuf en Gironde sont « historiquement bas », témoigne l’OISO. La Gironde et sa ville centre Bordeaux « n’échappent pas à la morosité ». En promotion immobilière comme en terrains à bâtir, les ventes et mises en vente « sont en chute libre ».
Annus horribilis… En présentant ce matin les chiffres d’activité du logement neuf en Gironde pour l’année 2023, l’OISO (Observatoire immobilier du Sud-Ouest) n’avait que peu de bons indicateurs à relayer. Concernant les mises en chantier de logements (8.934), le recul est de 13% sur l’année 2023 dans notre département, « territoire qui résiste un petit peu mieux qu’au national, -22% de logements commencés », commence Christophe Duportal, président de l’OISO. Sur les logements autorisés, le décrochage girondin s’établit à 15%, contre -24% sur l’ensemble de la France. Les mises en vente ont quant à elles reculé de 20%, avec 2.459 lots proposés, « ce qui correspond à des volumes que l’on pouvait connaître à la fin des années 2010 ». Coté ventes enregistrées, seuls 1.408 lots ont trouvé preneur, soit un volume divisé par deux en douze mois. Des ventes qui ont été portées à 73% par des propriétaires occupants. La part des investisseurs chute ainsi en deçà de 30% des ventes.
L’offre commerciale (stock) à l’échelle girondine progresse de près de 10%, avec 3.778 lots disponibles à la vente, alors que le nombre de logements dont la commercialisation a été suspendue ou arrêté définitivement (retraits) « explose », passant de 259 en 2022 à 746 projets retirés l’an passé, dont 655 sur la seule métropole bordelaise. Dans le même temps, les prix moyens continuent leur progression, avec une hausse de 5% à 5.052 €/m² (parking inclus), en conséquence de l’augmentation des coûts de construction notamment.
Evolution des mises en vente, des ventes et de l'offre de logements sur Bordeaux Métropole en 2023. Crédit : OISO
« Exit les investisseurs »
Sur Bordeaux et son agglomération, les mises en vente ont chuté de 34% en un an et les ventes ont dégringolé de près de 60%. L’an passé, l’ensemble des opérateurs de la place a ainsi réalisé moins de 1.000 ventes (948), contre 2.314 en 2022 ! Bordeaux centre ne représente plus que 25% de ce volume, contre environ un tiers les années précédentes. A noter sur la métropole le fort recul des investisseurs, avec 25% des ventes, soit une baisse de 22%, et la forte progression des ventes aidées, qui représentent quant à elle 31% du total, avec « une forte percée du BRS » (bail réel solidaire), qui représente 39% des ventes aidées. « C’est vraiment exit les investisseurs », constate Christophe Duportal. Sur Bordeaux, la part de ceux-ci dans les ventes a même été divisée par trois, par de 47% du total à 16%.
Au niveau des prix, « la métropole bordelaise affiche encore des valorisations à la hausse », à 5.090€/m² (parking inclus) en moyenne constatée. Le stock dur (lors déjà livrés mais non vendus) a été multiplié par deux en un an, « un indicateur pas bon pour les investisseurs privés », commente le président de l’OISO. L’an passé, 169 logements n’ont pas trouvé preneur dans l’agglomération bordelaise.
Sur Bordeaux Métropole, la capacité d'achat du ménage moyen a lourdement reculé depuis 2020. Crédit : OISO
Crise aussi sur les terrains à bâtir
Sur le territoire girondin, l’activité des terrains à bâtir « n’échappe pas non plus à la crise », résume l’OISO. Le marché est toujours en net recul et les mises en vente ont chuté de 30% en un an, soit 521 lots. Même pente pour les ventes, qui ont reculé de 20%, avec seulement 392 parcelles vendues. Dans ce contexte, le stock progresse de 14% (808 lots) et les délais d’écoulement dépasse même les deux ans (24,7 mois), en ayant augmenté de sept mois. En outre, les ventes s’orientent « vers des terrains plus compacts », de 605 m² en moyenne, pour des prix à l’enveloppe qui passent de 170.000 à 160.000 euros.
De nouveaux outils pour l’OISO ?
Dans le cadre du Disrupt Campus, des étudiants en mastère de l’INSEEC vont accompagner l’OISO dans une possible évolution des ses méthodes. Les professionnels de l’immobilier ont ainsi été conviés à répondre à une enquête ouverte jusqu’à fin mars et dont la synthèse sera livrée avant l’été. « A-t-on les bons outils, les bons indicateurs ? », s’interroge Christophe Duportal. « Cette enquête va nous aider à y travailler, avec l’objectif de recalibrer une offre de services un peu différente dès la campagne 2025. »
