Immobilier d'entreprise : un troisième trimestre positif pour l'OIEB
Bordeaux concentre toujours la moitié de la demande placée pour les bureaux. Crédits : Adobe Stock Marco Ciannarel
Les locaux d’activité enregistrent, au troisième trimestre, un niveau en progression constante, tandis que la demande pour les entrepôts ralentit un peu. Côté bureaux, la seconde main semble privilégiée au neuf.
Après un début d’année plutôt satisfaisant, l’Observatoire de l’immobilier d’entreprise de Bordeaux Métropole (OIEB) a présenté ce mardi 19 octobre, les chiffres pour le troisième trimestre 2021. L’association fait une veille du marché pour deux secteurs : les locaux d’activité et entrepôts sur l’aire métropolitaine, et les bureaux sur Bordeaux Métropole.
Concernant les locaux d’activité, 147 transactions ont été effectuées pour 201.000 m². « Un niveau en progression constante, avec une hausse du nombre de transactions de 20% par rapport au troisième trimestre 2020 », commente Valery Carron, nouvellement élu à la présidence de l’OIEB. Il relève un niveau quasi-historique pour les surfaces de moins de 1.000 m², avec 93 transactions (42.800 m²) au T3 2021, contre 64 (26.700 m²) un an auparavant. « Ces hausses sont moins vraies pour les entrepôts, car l’an dernier l’activité était particulièrement importante pour les surfaces supérieures à 5.000 m². »
La demandé placée au 3T 2020 et au 3T 2021 pour les locaux d'activité et les entrepôts. Crédits : OIEB
La surface moyenne des locaux d’activité est en progression, passant de 886 m² au T3 2020, à 925 m² cette année. « Cela montre les demandes qui sont en progression, poursuit le président de l’OIEB. Le neuf atteint 40% de ces transactions alors qu’en règle générale, on est plutôt aux alentours de 20%. Les entreprises industrielles veulent se retrouver dans des locaux de qualité. » Également, souligne-t-il, on assiste à un « vrai réveil » des artisans, PME et PMI, car 48% des transactions concernent des surfaces de moins de 500 m². Six comptes propres (entreprises ayant acquis des mètres carrés sans intermédiaire) sont à noter depuis le début de l’année : DSA Aquitaine pour 3.700 m² à Eysines, D2M 2.200 m², K Stores pour 1.500 m² à Mérignac, Menuiserie Aluminium PVC pour 1.400 m², Allyre pour 1.200 m² et Alaser pour 900 m². « On voit un vrai engouement des PME et PMI pour les locaux d’activité en compte propre, analyse Valery Carron. On voit que les taux d’intérêt sont extrêmement bas, et en plus du parc immobilier qui est en train de se régénérer, on voit un phénomène arriver : celui du chef d’entreprise qui devient propriétaire à titre patrimonial, et loue à son entreprise. »
De manière globale, les transactions des locaux d’activité se sont faites « assez naturellement » sur l’ouest, secteur majeur pour ces surfaces, mais aussi le sud sud-ouest et la rive droite.
Un point sur les entrepôts
Concernant les entrepôts, deux classes A (de hautes fonctionnalités) sont enregistrées pour un total de 11.900 m². Il s’agit du spécialiste de la logistique Rhenus, à Ayguemorte, ainsi que d’une transaction située sur Bassens. Les ventes représentent 6% des transactions, car « en règle générale, les logisticiens évoluent beaucoup plus dans la location », et le neuf 17%. Un quart des transactions concernent des surfaces de plus de 5.000 m² et 40% sont inférieurs à 2.000 m². « Le cœur du réacteur, pour les entrepôts, c’est entre ces deux paliers », souligne Valery Carron. Les trois secteurs majeurs de stockage et d’entrepôts restent plébiscités, le sud sud-ouest, la rive droite avec Beychac-et-Cailleau, et le nord avec Blanquefort.
Répartition des transactions pour les entrepôts, au troisième trimestre 2021. Crédits : OIEB
La surface moyenne des bureaux diminue
Au troisième trimestre 2021, 217 transactions ont été enregistrées pour 95.100 m² de bureaux, soit 5% de plus qu’il y a un an. Les comptes propres sont de retour avec deux grands chantiers : le futur campus François d’Assise (6.500 m²), et l’ESMA (5.500 m²), tous deux sur Euratlantique. L’OIEB enregistre une baisse de 20% de la demande placée dans le neuf, due à « une baisse des stocks de bureaux neufs disponibles sur l’agglomération depuis le début de l’année », souligne Alexandre Cieux, vice-président de l’association. « De nombreux utilisateurs se sont orientés sur des offres plus anciennes en centre-ville mais aussi en périphérie », complète-t-il.
La surface moyenne est en légère baisse, passant de 428 m² au 3T 2020 à 385 m². « Il y a une très forte poussée des TPE et PME sur le marché alors que les grands utilisateurs se posent encore des questions quant à leur stratégie d’organisation, notamment avec le télétravail », reprend Alexandre Cieux. L’OIEB imagine un retour des grandes transactions, y compris à l’échelle nationale, en 2022 ou 2023. Les années précédentes les locations représentaient 85% des transactions, et les ventes 15%, or ces dernières atteignent presque les 20% au troisième trimestre. La demande est importante, souligne l’OIEB, « mais il y a très peu d’offres pour assouvir les besoins ».
Bordeaux attire toujours
À elle seule, Bordeaux concentre 56% de la demande placée pour 98 transactions, dont la moitié en neuf. La périphérie attire plus difficilement, « conséquence post-Covid car les entreprises cherchent à être centralisées, avec des services et des transports en commun », note Alexandre Cieux. Les surfaces de 200 à 500 m² représentent un tiers de la demande placée, et concernent souvent des PME, tandis que les biens de 1.000 à 2.000 m² représentent seulement 7%. « D’habitude on est plutôt aux alentours de 30 ou 40% ce qui prouvent que les grands comptes réfléchissent encore. »
L’offre disponible à un an est assez stable avec 119.000 m² de seconde main, et une offre du neuf modérée (64.000 m²). Une offre assez homogène sur le territoire, à l’exception des quartiers Euratlantique et Mérignac, qui ont cinq programmes en cours de livraison.
Offre disponible à un an pour le secteur des bureaux. Crédits : OIEB
