Vincent Laroque (SEML Route des Lasers) : « on discute avec deux industriels girondins » - Premium

Que représentent à ce jour les développements qui ont été menés par la SEML Route des Lasers depuis sa création ?Un petit rappel pour souligner qu’à sa création en 2004, la SEML Route des Lasers a vu le jour pour porter les zones d’activités destinées à l’accueil d’entreprises de haute technologie de la filière photonique et laser. En 2013, il y a eu un élargissement du champ d’intervention à toutes les filières d’excellence de la Nouvelle-Aquitaine, comme le numérique, les biotechnologies, la chimie. Mais aussi en termes de territoires. Ça a été élargi à toute la Gironde et maintenant, c’est toute la Nouvelle-Aquitaine. On gère à ce jour quatre parcs d’activité, LASeRIS 1 et 2 au Barp, la Cité de la Photonique à Pessac et plus récemment Amperis, l’ex-site Thales également à Pessac. L’ensemble s’étend sur 65 hectares, accueille 87 entreprises et 4.655 emplois au sein de 28 bâtiments, pour 160 millions d’euros qui ont été investis. Nous sommes une foncière immobilière. On ne construit pas pour vendre mais pour louer. Sur la Cité de la Photonique, on a toujours un mix entre des bâtiments dédiés à un seul industriel, qui sont forcément plus rentables car il y a moins de turn-over et des bâtiments en multilocatif. Et dans ces derniers, on observe un mélange entre des startups et des ETI voire des filiales de grandes groupes. Tout notre équilibre économique est construit comme ça aujourd’hui.Quel est le potentiel encore disponible et les projets qu’on peut évoquer ?La Cité de la Photonique est quasiment complète sauf un dernier bâtiment qui verrait le jour en cœur de zone. Il y a quatre hectares sur LASeRIS 2, qui est un peu particulier car il était dédié à tout ce qui est énergie renouvelable. Il y a eu un démonstrateur de séchoir solaire qui est devenu un bâtiment industriel d’exploitation pour BSE Neandertal, notamment pour valoriser les souches de pin. Elles sont broyées et séchées et comme ça contient beaucoup de résine, ça fait un excellent allume-feu naturel. Ils sont en train de s’agrandir de manière significative, ils ont construit un bâtiment de près de 10.000 m² pour le stockage de matières premières et finies. Il y a un projet de photovoltaïque flottant sur les grandes carrières qui appartiennent à Sibelco, c’est Générale de Solaire qui porte ça. Et il va peut-être y avoir sur notre foncier un électrolyseur pour produire de l’hydrogène vert à partir de cette centrale flottante.On a à peu près 20 hectares disponibles sur LASeRIS 1. Et enfin sur Amperis, sur le programme de 16.000 m² inauguré en mai, il reste encore 3.500 m² de locaux disponibles, qu’on va s’activer à commercialiser, l’objectif c’est de le faire d’ici juin. On va céder un peu de foncier. A Bordeaux Métropole, pour qu’elle fasse un parvis commun et une route. Et au Groupe Legendre, pour qu’il développe un programme immobilier au niveau de la tour de visée et ses alentours. Et il restera environ sept ou huit hectares de terrains disponibles pour déposer de nouveaux projets. On discute avec deux industriels locaux pour faire des bâtiments dédiés. On ne peut pas donner les noms mais le premier travaille dans le secteur des batteries, pour l’industrie automobile notamment, on travaille sur un foncier de 10.000 m² pour faire un bâtiment de 2.500 m² et puis des aires d’essais de batterie. Le second est une pépite girondine des biotechnologies et là on est sur un bâtiment de 8.500 m² à peu près.Résilience face à la crise grâce à un modèle atypiqueVous êtes une foncière immobilière. Est-ce que la crise du secteur complique votre propre équation ?Oui, clairement, comme tout le monde. Depuis septembre, on a un ralentissement de la demande entrante. Même si on reste atypique, de par notre spécialisation. Par exemple le covid n’a eu aucune incidence, pas de casse locataire, parce qu’on est sur des secteurs porteurs et des structures en croissance. La crise covid chez nous, c’est 30 m² de perdus sur 60.000. Et on se permet, c’est aussi notre rôle, de trier les locataires, on refuse plein de monde parce qu’ils ne rentraient pas dans la thématique qu’on voulait donner à tel bâtiment. On essaye de faire en sorte que les bâtiments conservent une thématique de cluster, c’est ça qui génère de l’attractivité, des échanges entre les entreprises. Je me souviens de Kylia, un industriel qui venait de Paris et n’était intéressé que par la Cité de la Photonique et son environnement, pas ailleurs. C’est ça qui marche, qui fait qu’un territoire a une attractivité. On n’a pas de commercialisateur en interne, ça ne marche que par le bouche-à-oreille de nos locataires et les agences de développement économique locales, avec qui on est très lié, ADI, Invest in Bordeaux, Unitec. L’écosystème joue à plein. Alors que pour les promoteurs, la commercialisation c’est 10% du coût du programme, nous on a zéro. Sur les deux prochaines années, on va plutôt être sur du bâtiment industriel dédié. Par contre, je reste persuadé que ça va être le moment, d’ici quelques mois, de lancer en blanc du multilocatif, parce que ça veut dire qu’il va arriver sur le marché quand la crise, je l’espère, sera finie. C’est un problème de ressources financières, si Amperis monte vite en puissance, ça permet de rééquilibrer les comptes pour réinvestir.Existe-t-il d’autres leviers pour valoriser les hectares encore disponibles ?On a répondu à l’appel à candidatures « 50 nouveaux sites industriels clés en main » lancé par l’Etat. On a présenté tous les fonciers qu’on a de disponible sur LASeRIS 1 et 2. Et je pense qu’on a toutes les chances d’être sélectionnés. On est un seul et unique propriétaire, le foncier est déjà aménagé, on a un PLU qui nous permet de faire de l’industrie. Les planètes sont alignées, on coche vraiment toutes les cases. Modulo le fait qu’on est à proximité immédiate du CEA-Cesta, donc le CEA qui est l’un de nos actionnaires aura un droit de regard. Ça pourrait donner énormément de visibilité à nos fonciers, d’être référencé au niveau national, ce qui n’est plus du tout la même force de frappe. C’est rarissime, des terrains de cette taille-là et prêts à être utilisés, où il n’y a plus que le permis à déposer. J’ai bon espoir que d’ici un an ou deux il y a un projet industriel important, avec derrière 200 ou 300 emplois.Etendre l’impact localDevenir une société à mission, pourquoi et qu’est-ce que ça va changer ?Ce passage en société à mission est officiel depuis notre assemblée générale du 13 décembre dernier. Dans les sociétés d’économie mixte, il n’y en a pas tant que ça. C’est une vraie réalité juridique, avec une modification des statuts. Notre raison d’être se fixe trois objectifs. L’impact territorial, c’est-à-dire faire de chacun de nos parcs d’activités un pôle d’attractivité et de développement économique. L’impact environnemental, à savoir limiter en phase de conception réalisation et réduire en phase d’exploitation l’empreinte environnementale de nos bâtiments. La décarbonation du bâtiment est un vrai sujet et on est vraiment très actif là-dessus. On va essayer de franchir un cap nouveau, par la mise en place du BIM gestion-exploitation-maintenance, des outils d’hypervision et des systèmes de management de l’énergie pour piloter de manière encore plus fine nos consommations. Et l’impact social. Là on insiste sur le partage de certaines valeurs qui nous sont chères comme la solidarité, la créativité et l’esprit d’équipe.Comment est-ce qu’on monitore ces impacts ?On aura un premier contrôle au bout de deux ans, par un organisme tiers indépendant. On va sûrement faire un audit à blanc d’ici la fin de l’année. On a monté notre comité de mission, qui a pour objectif de suivre les indicateurs et de vérifier qu’on suit bien nos objectifs. Il intègre des représentants de la SEML et d’autres issus de son environnement. Notamment quelqu’un de la Monnaie de Paris, qui ont un gros programme immobilier et on travaille avec eux. On a la directrice juridique de Domofrance, qui est aujourd’hui labellisé RSE et B Corp, qui est en train passer de passer société à mission. Et Odéys, le cluster « Construction et aménagement durable ». On est en train de mettre en place les indicateurs de suivi.La SEML se rapproche du Bioparc à Mérignac. Pourquoi ?Je vous parlais de quatre parcs, mais on en a un cinquième. En avril dernier, on a pris 5% du capital et des comptes courants de la SAS Bio Galien, qui pilote le site technologique du même nom à Mérignac, où il y a deux bâtiments. Et on a pris la présidence. Il y a du foncier disponible, pour faire plus du double de ce qui existe aujourd’hui. Il est possible qu’on reprenne petit à petit la gestion locative, puis l’entretien-maintenance et finalement qu’on pilote ce site, en cohérence avec nos autres parcs. Une fois qu’on aura stabilisé Amperis, on va commencer à s’investir et à reprendre certaines choses en direct. Il faut qu’on gère la charge, on n’est que 17. Ce qui fait notre force, c’est notre proximité avec nos locataires. On ne l’a pas sur Bio Galien et j’aimerais bien reprendre contact direct avec tous les locataires. Pour faire une bascule début 2025. La grosse difficulté de ce parc c’est la mobilité, c’est une désavantage compétitif majeur. On est en lien étroit avec la Métropole et on leur dit qu’il ne se passera rien là-bas tant qu’il n’y aura pas de transports. Ou alors, sur le foncier disponible de ce parc, l’avenir pourrait passer par un bâtiment dédié à un industriel, pour qui la mobilité ou le transport en commun ne seraient pas une priorité. Je pense que l’avenir du site passera par de gros projets. Aujourd’hui, je n’irai pas lancer du multilocatif. Il y a encore de quoi faire 8.000 à 10.000 m² de bâtiments.

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