Immobilier : Vasco en quête de fonds pour sa solution de financement des travaux de rénovation - Premium

« Contrairement à une banque, on ne vous prête pas d'argent mais on finance vos travaux en échange d'une quote-part de votre maison », résume Hervé Degreve, l’un des cofondateurs de la jeune pousse bordelaise Vasco. Créée au cœur de l’été 2023, cette startup propose une solution originale, face « à la hausse des factures d’énergie et à la décote des passoires thermiques », pour accompagner les particuliers dans la réalisation des travaux de rénovation énergétique globale. Concrètement, Vasco va financer - jusqu’à 100.000 euros - les travaux, en échange d’une part augmentée de 30% du bien concerné. Par exemple, en finançant 40.000 euros de travaux dans une maison estimée à 400.000 euros - soit 10% de la valeur du bien, Vasco se retrouve propriétaire de 13% de ce bien (10% x 1,3).« On signe une convention d’indivision chez le notaire et on cède le droit d’usage au propriétaire principal, nous devenons un co-indivisaire dormant », rassure le dirigeant : le particulier conserve ainsi 100% du droit d’usage - l’usufruit - de son bien pendant dix ans. Lorsque le propriétaire principal revend son bien, Vasco récupère, à hauteur de sa participation, une part du produit de la vente. « On finance des passoires thermiques, on fait souvent gagner trois ou quatre étiquettes énergétiques, avec jusqu’à 55% d’énergie qui n’est plus gaspillée. Le propriétaire fait des économies immédiates et, en plus de l’évolution naturelle de l’immobilier, la valeur d’un bien s’améliore en moyenne de cinq points à chaque étiquette énergétique passée », calcule-t-il. « On reste de toute façon solidaire du prix de revente, à la hausse comme à la baisse », insiste-t-il.Si le bien n’est pas cédé, c’est autour de cette durée pivot de dix ans que s’articulent les différents scénarios de sortie de l’indivision et de génération de la valeur pour Vasco. Avant dix ans, « ça n’est pas l’option la plus communément envisagée, c’est comme le remboursement d’un prêt - on se met d’accord sur une valorisation du bien et on récupère nos x pour cent de cette somme ». Au bout de dix ans, le propriétaire principal peut racheter la quote-part (valeur des travaux financés 30%). Si le propriétaire ne souhaite pas le faire, il peut refinancer pour dix ans, en acceptant que la participation de Vasco augmente à nouveau de 30%, passant ainsi à 16,9% dans notre exemple (13% x 1,3). « Dernier scénario, qu’on n'aimerait pas activer : le client ne veut pas refinancer. On pourrait alors pousser le client à céder son bien ou à racheter notre part à prix négocié », évoque enfin le dirigeant. Lequel insiste sur deux points. « D’une part c’est comme un prêt hypothécaire in fine. Et d‘autre part on n’a pas du tout les mêmes critères de choix qu’une banque. On ne s’intéresse pas à l’âge, ni aux revenus ou au taux d’endettement et notre modèle n’induit pas de remboursement par mensualités. »Activer les bons intermédiairesLancé au sortir de l’été, le service a déjà généré plus d’une cinquantaine de demandes, pour quatre dossiers signés (à fin décembre) et un objectif de dix d’ici fin janvier. « On espère conclure une centaine de financements en 2024 », annonce Hervé Degreve. Vasco prévoit de s’appuyer sur un réseau de partenaires. « Au début, des entités comme IZI by EDF ou dorémi sont nos principaux pourvoyeurs de dossiers. Puis les artisans en direct, qui peuvent être prescripteurs, ou encore tout autre acteur présent sur la chaîne de valeur des travaux, lesquels vont être de plus en plus “intermédiés”. L’ANAH est en train de désigner ces intermédiaires qui vont conseiller les clients. On discute également avec les agences immobilières, mais aussi avec les banques, envers lesquelles nous nous voyons comme une alternative, pas un concurrent », estime le dirigeant. Lequel envisage également un volet direct de communication grand public via la presse, « qu’on pourrait accélérer quand on aura pleinement validé notre ciblage ».Les moyens de ses ambitionsD’un point de vue opérationnel, Vasco s’appuie sur deux structures. D’un côté une foncière immobilière, qui porte le financement des travaux. « Nous devons lever des fonds pour cette société, dans un premier temps cinq millions d’euros, en accélérant progressivement. Nous pourrions notamment convaincre de gros acteurs institutionnels, comme la Banque des Territoires. L’Etat cherche des leviers de financement efficaces sur cette thématique. Nous tablons notamment sur des fonds publics ou parapublics pour abonder notre foncière pour laquelle un million d’euros ont été collectés à ce jour auprès de particuliers et business angels, ce qui nous donne une visibilité pour 10 à 20 chantiers », déroule le cofondateur. Et de l’autre côté une société de gestion, sur laquelle vont porter l’essentiel des charges, en étant la structure employeuse des différentes fonctions de structure, notamment les RH. « Nous sommes trois fondateurs. On prévoit une trentaine de commerciaux, on est à fond là-dessus, dont une quinzaine sur Bordeaux et les alentours pour muscler l’accompagnement du parcours clients. Il faudra aussi muscler la communication ainsi que la partie tech, car on construit un modèle de "scoring" afin d’automatiser une partie des tâches », ajoute encore Hervé Degreve, qui évoque une autre levée de fonds d’un million d’euros pour cette seconde structure, prévue dans le courant de ce premier trimestre 2024.En 2025, Vasco espère tripler la cadence et évoque un objectif de 300 opérations financées. « Nous serons capés par la dynamique du marché et aussi par notre propre capacité à financer notre foncière. Mais on n’est pas à l’abri d’une forte accélération », espère-t-il. La foncière table sur un rendement cible de 7 à 8%, avec un horizon de détention de six à sept ans. « L’investissement sera soumis à l’économie d’impôts, on vise l’agrément ESUS, qui permet de défiscaliser à hauteur de 25%. » La société de gestion, quant à elle, devrait être rentable d’ici fin 2025.VascoSAS fondée le 31 juillet 2023Siège social : BordeauxEffectif : 5 personnesCA : n. c.

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