Immobilier médical : « Le privé a un rôle à jouer dans la question des déserts médicaux » - Premium

Pôle de santé Lo Casau inauguré le 11 décembre dernier, mais aussi Pôle médical du Béarn, 2.300 mètres carrés en R 2 dont la livraison est prévue en 2025 ; ou encore projet Ecosystème, 10.000 mètres carrés dédiés aux activités médicales et de santé, livraison en 2025 également... Pour ses futurs projets dans l'agglomération paloise, le groupe Essor mise beaucoup sur le secteur de la santé et du médical. Et la stratégie essaime, avec des projets dans les cartons à Boucau en Pays basque, Bordeaux et jusqu'au Val d'Oise. S'agit-il d'un choix délibéré de privilégier ce type de projets ? Quels en sont les spécificités et la rentabilité ? Loubna Louza, directrice générale de l'agence Pau Pyrénées d'Essor Développement, a répondu aux questions de Placéco Béarn.Pourquoi ce choix de se concentrer sur les bâtiments à vocation médicale ?Dans le développement, il y a une part d’opportunisme et une part d’étude. Et cette part d’étude est liée à notre implantation dans les territoires. Ici, à Pau, nous avons un PLS, un Plan local de santé, qui donne les lignes directrices de la politique de santé de l’agglomération, que l’on étudie et que l’on analyse. Il y a aussi des constats qui viennent de la réglementation : les médecins ont l’obligation d’adapter aux personnes à mobilité réduite les bâtiments dans lesquels ils reçoivent leurs patients. Mais souvent, ils n’ont pas la main, s’ils reçoivent leurs patients dans un immeuble ancien entre centre-ville par exemple. Enfin, on se rend compte, après covid, que l’accès à la santé devient une préoccupation centrale des Français. Il y a de plus en plus de déserts médicaux : que pouvons-nous y faire ?Tout cela se traduit de façon très simple, par la volonté de mener des projets dans le médical. La localisation des projets que nous portons est précise : elle est dans le périmètre immédiat de l'hôpital. Pourquoi ce choix de concentrer les projets autour de l’hôpital ?On a pris ce parti en raison de la proximité de l’autoroute, parce qu’on sait que de nombreux professionnels de la santé transitent de la côte basque au Béarn. Et puis, la médecine n’est pas le commerce : dans le commerce, les magasins n'aiment pas se superposer, il y a concurrence, lutte pour les parts de marché… dans la santé, c’est différent, ça fonctionne en synergie, ils sont contents d’être concentrés, de se renvoyer les patients, et ça facilite le parcours médical. C’est ça qui fait que notre stratégie de recherche et de prospection foncière s’est concentrée autour de l’hôpital.Quelles sont les particularités des projets de ce type, par rapport à des immeubles de bureaux classiques ?D'abord, l’accessibilité. Ce sont des immeubles qui reçoivent du public et qui sont dimensionnés pour ça. Il faut prévoir un accès et un stationnement facile… iI faut aussi garder à l’esprit que dans un bâtiment de ce type, les ascenseurs doivent pouvoir accueillir des brancards : il faut donc prévoir des gaines d’ascenseurs surdimensionnées. Ensuite, même si les équipements médicaux ne dépendent pas de nous, on doit prévoir un bâtiment qui s’adaptera à tous les types d’activité médicale. On questionne donc l’activité qui va être menée pour prévoir des espaces qui répondent aux besoins. Par exemple, un robot d’imagerie va peser très lourd, il faut prévoir cette surcharge. Ou bien, pour un cabinet médical, il faut des espaces de convivialité et des espaces privés. Quand on a conçu le pôle de périnatalité, il fallait pouvoir s’y garer, entrer dans l’immeuble et aller voir les pédiatres avec une poussette et un bébé dans les bras !Est-ce que cela a fait évoluer votre façon de travailler ? Nous avons fait évoluer notre modèle. Le plus simple pour nous c’est de livrer des bâtiments bruts, sans les finitions. Mais on s’est rendu compte que nos clients allaient perdre du temps, que ça pouvait être compliqué pour eux, et que l’on pouvait être beaucoup plus aidants en livrant des bâtiments finis. On va donc beaucoup plus loin avec les clients dans les discussions, pour bien comprendre ce dont ils ont besoin et ce qu’ils vont faire de leur local.Lire aussi : Medwork, quand une agence de communication se lance dans le coworking médicalEst-ce un sujet spécifique à votre activité en Béarn ? La santé, au sens large, c’est un sujet que travaillent l’ensemble des filiales de notre groupe. C’est un sujet palois, côte basque, bordelais, parisien, toulousain… Et c’est aussi un sujet que l’on retrouve sur l’ensemble des filiales en développement. Un domaine sur lequel l'ensemble des filiales métiers du groupe ont une pénétration. Et c’est appelé à continuer : il n’y a pas un jour où on n’entend pas parler de la santé, des déserts médicaux… Les collectivités s’en sont saisies, mais le privé a un rôle à jouer.Justement, est-ce que les projets de ce type impliquent de travailler plus étroitement avec les collectivités ? À Pau, c’est particulier : on a une collectivité qui est très impliquée, structurée... et très regardante de tout ce qui se fait chez elle. Ça implique de la concertation. Il faut aussi savoir qu’on a acheté les terrains à la collectivité, ce sont des décisions publiques. Je pense que la collectivité voit plutôt d’un bon œil le fait que l’on se saisisse de ces sujets-là, parce qu’on apporte des solutions. Elle a en face d’elle des utilisateurs, des professionnels de la santé, qui cherchent une solution, et nous disons « ok, on va trouver ». C’est aussi cela le rôle d’un faiseur immobilier : savoir répondre à un besoin, et parfois aussi savoir consentir un effort financier pour qu’un projet aboutisse.Ce sont des projets moins rentables que les immeubles de bureaux classiques ? Évidemment, pour tous les projets, la pertinence économique doit être là. On ne vit pas de l’air du temps ! Mais il y a des opérations qui sont plus rentables que d’autres, et on regarde l’ensemble.Est-ce que votre équipe monte en compétence sur ces projets particuliers ?Le socle du groupe, c’est de prendre des gens avec un savoir-faire, et de faire en sorte que dans leur vie, ils grandissent en compétences. Bien sûr, il y a une expertise que l’on acquiert, et on espère à chaque nouvelle fois produire mieux. Je pense que c’est aussi ce qui rend nos métiers intéressants, passionnants, et qui leur donne de la profondeur et du sens : la fois d’après, essayer de faire encore mieux que la fois d’avant. Il faut aussi savoir que beaucoup de montées en compétences de notre groupe ont été faites en rachetant des sociétés externes. Pour le secteur hospitalier, les études, l’assistance à maîtrise d’ouvrage… Et l’ADN du groupe c’est vraiment d’être au plus proche des attentes des territoires. De par notre agilité, notre taille, on a la capacité d’être au plus proche des attentes, de l’expertise demandée : se remettre en question, remettre en question notre proposition, personnaliser, adapter.

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