Immobilier : un rééquilibrage « presque inévitable » du marché ?
Camille Faloci, présidente de l’Union des syndicats de l’immobilier de Nouvelle-Aquitaine. Crédits : UNIS NA
Alors que le marché immobilier dans le neuf connaît de fortes perturbations, l’ancien est également touché. Faute d’accès aux crédits, les acquéreurs sont moins au rendez-vous, et les prix dégonflent. Quelles conséquences pour le secteur ? Camille Faloci, présidente de l’Union des syndicats de l’immobilier de Nouvelle-Aquitaine, livre pour Placéco quelques éléments de réponse.
L’UNIS, dans un récent communiqué, explique que « les prix de l’immobilier sont en chute dans les grandes villes, notamment Bordeaux ». Quel constat dressez-vous ?
Tout d’abord, il est très compliqué de parler pour une région entière. Ensuite, nous n’avons pas encore de chiffres précis car très peu de transactions s’effectuent. Mais nous avons constaté, au mois d’août, que les prix affichés des biens mis à la vente étaient en baisse - et il y a rarement eu autant de biens en vente. C’est une suite logique, car souvent les vendeurs, accompagnés de professionnels, ont tenté une première mise en vente… mais se sont rendus compte que le marché ne rencontrait pas celui des vendeurs, et inversement. Sur le mois de septembre, même s’il n’est pas terminé, on sent une stagnation - les prix ne continuent pas de baisser car la problématique n’est pas sur les prix, mais sur les capacités d’accès au crédit. En réalité, mettre des biens à la vente en dessous de ce qu’ils valent n’assure pas plus d’appels.
Quelles peuvent être les conséquences pour le secteur ?
À un moment, ce blocage fera baisser les prix du marché. D’un point de vue de l’acquéreur c’est bien sûr positif, car celui en capacité d’avoir un emprunt bancaire ou un paiement comptant sera en position de force pour négocier. Mais il y a un autre phénomène qui n’aide pas - il est quasiment impossible, actuellement, de décrocher un prêt-relais… Monsieur et madame Tout-le-Monde, qui auraient un coup de cœur pour une maison et se laisseraient le temps du prêt-relais - deux ans - pour vendre leur résidence actuelle, ne peuvent pas le faire. On s’attend à ce que la situation reste malheureusement comme ça jusqu’au premier semestre 2024…
Est-on dans cette situation partout en Nouvelle-Aquitaine ?
Non, c’est différent pour le Pays basque et les Landes. Ces territoires n’ont pas plus de biens à la vente qu’à l’accoutumée, mais c’est leur attractivité qui fait ça - contrairement à Bordeaux. Sur la métropole bordelaise, on constate autre chose : un ralentissement encore plus important de la vente des biens voués à l’investissement. Typiquement on compte un certain nombre d’immeubles en mono-propriété en vente, ce qu’on ne voyait jamais avant… Il peut y avoir plusieurs causes. Le marché bien sûr, et la difficulté d’accéder au crédit, mais aussi tous les dispositifs d’encadrement des loyers, de permis de louer ou de diviser. La rentabilité n’est plus au rendez-vous.
Des promoteurs en difficulté
Le neuf connaît également des difficultés de commercialisation, ce qui entraîne des difficultés financières pour les promoteurs…
Oui, ces craintes sont avérées : -40% dans le neuf, ce qui est dramatique. Les promoteurs souffrent, certains ont même arrêté leurs programmes pour pouvoir vendre ceux qu’ils ont en cours. Conséquence, certains ont commencé à licencier drastiquement. Mais derrière, c’est le marché de la construction, notamment les artisans, qui va souffrir. Et puis, quoi qu’on dise, les gens ont aussi besoin de se loger… C’est l’intégralité de la chaîne qui sera concernée, si ce n’est pas déjà le cas.
Qu’est-ce que l’UNIS demande, dans ce contexte ?
L’UNIS, à l’échelle nationale, a fait une grande campagne de sensibilisation auprès de nos instances, pour alerter sur les conséquences que l’on vient d’évoquer. Il faut pouvoir de nouveau mettre en route le système d’accès au crédit, le levier est là, car si les gens ne peuvent pas acheter, on ne peut pas vendre.
Ce réajustement du marché, notamment avec la baisse des prix dans certaines villes, n’était-il pas inévitable après des années de hausse ?
En effet je suis assez d’accord. On va passer une période extrêmement difficile, mais qui était presque inévitable. Il y a eu l’arrivée de la LGV à Bordeaux, le bassin économique est très dynamique et Bordeaux est une ville attractive, donc on a vu toute une population arriver avec une capacité d’acquisition supérieure à celle du primo-accédant bordelais. À un moment, ce mouvement doit se rééquilibrer… et malheureusement, ça se passe aujourd’hui. Quelque part, je pense que ça fera du bien, par la suite. Mais dans l’immobilier il n’y a pas de crash possible comme en finance, on n’aura pas une baisse de 25% du marché, ça n’existera pas. Je pense qu’à la sortie, on pourra noter une baisse de 5 à 8% du marché.