Logement neuf : en Gironde, « la crise est là » - Premium

Des transactions « en chute libre », des mises en vente qui enregistrent une nouvelle baisse : en Gironde, l’immobilier va mal. Ce constat, c’est celui de l’OISO, l’Observatoire immobilier du Sud-Ouest, qui présente les chiffres du troisième trimestre. D’abord, si l’offre commerciale est en hausse de 8% par rapport au troisième trimestre 2022 (3.570 lots à date), les ventes enregistrent un recul de 56% sur une année glissante : 314 lots vendus sur le département ce trimestre, contre 633 il y a un an. Ensuite, concernant la production, « Il y a un vrai décrochage avec des mises en chantier qui s’effondrent, note Christophe Duportal, président de l’OISO. Déjà entre 2021 et 2022, on était à -22%, et les projections estimées porteraient le nombre de logements commencés sur la Gironde à 7.400 unités. » Quant aux retraits (le nombre de logements dont la commercialisation a été suspendue ou arrêtée définitivement), l’Observatoire compte 494 projets abandonnés en cumulé sur les quatre derniers trimestres, « quand sur l’année 2022, ce chiffre était de 198 ». En parallèle, les prix de vente continuent d’augmenter malgré un décrochage des ventes : 5.090 euros par m² en moyenne, soit une hausse de 7% sur une année glissante. Un prix « supérieur à la moyenne de la métropole bordelaise, principalement tiré par le secteur du sud-Bassin où les prix de vente moyens sont bien supérieurs, à 5.600 euros le m² », précise Christophe Duportal. Qui note de grandes disparités entre les territoires girondins : seul le Bassin d’Arcachon enregistre une hausse de ventes (209 lots vendus, 15%), tandis que sur le reste de la Gironde hors métropole, il n'y a quasiment plus d’activité. À noter que la quote-part des investisseurs poursuit son recul (-19% sur une année coulante), pour atterrir à 27%.Un stock se constitue sur Bordeaux Métropole Sur la métropole bordelaise, « les chiffres sont encore plus saisissants », note l’Observatoire. Les mises en vente sont en recul de 57% sur une année glissante, avec des ventes à -61% (202 ventes au troisième trimestre, soit 67 ventes par mois, contre 173 au troisième trimestre 2022). « Le prix de vente moyen est de 5.045 euros, en hausse de 4%, et la quote-part des ventes à investisseurs se réduit considérablement, analyse Christophe Duportal. Quand en 2022, ils étaient encore présents dans la première couronne de la ville-centre, aujourd’hui on les a perdus. » Zoom sur Bordeaux : 53 ventes ont été enregistrées dans la ville-centre au troisième trimestre 2023, pour un prix moyen de 5.272 euros le m². Un montant « en légère baisse par rapport au deuxième trimestre 2023 - 5.300 euros le m² -, mais sur une année glissante, l’augmentation est tout de même de 5,8% », précise l’OISO. L’offre commerciale, elle, se maintient : 2.812 lots disponibles, dont 308 déjà livrés et 70% situés sur Bordeaux. Si 88% de cette offre est sur plan ou en chantier, 12% des lots sont déjà livrés, contre 3% un an auparavant. Christophe Duportal : « 329 lots livrés n’ont pas encore trouvé d’acquéreurs, ce qui commence à être une proportion très importante. Il y a également 124 logements à la porte, qui risquent de faire monter le stock à 15% d’ici trois mois. » Ce stock est constitué très largement de grandes typologies, une tendance de fond pour Bordeaux Métropole mais qui semble renforcée par les difficultés d’accès au financement. L’Observatoire s’inquiète ainsi de la perte de capacité d’acquisition des particuliers. Exemple pour un foyer de deux adultes et un enfant dont les revenus sont de 4.550 euros par mois, souhaitant acheter un T3 sur Bordeaux Métropole : entre le prix du logement et la hausse des taux, la capacité d’achat a chuté de 85.000 euros entre 2022 et le troisième trimestre 2023. « C’est absolument énorme », lâche Christophe Duportal.Concernant les terrains à bâtir en Nouvelle-Aquitaine, avec 622 mises en vente au premier semestre 2023, « c’est la production la plus faible depuis 2019, lâche Guillaume Séguy, vice-président de l’OISO en charge du terrain à bâtir. Ce volume se maintient par rapport au premier semestre 2022, mais se maintient dans la médiocrité. » Les ventes, elles, enregistrent une baisse de 18%. « Mécaniquement, entre la baisse des ventes et l’augmentation du stock, on est sur un an et demi d’écoulement alors qu’il n’y a pas si longtemps, on était à cinq ou six mois », conclut le vice-président.

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