Comment la CdC des Luys en Béarn arbitre son foncier économique - Premium

ZAN. L'acronyme est presque aussi connu que ZFE. Si les Zones à Faible Emission sont mal digérées par les automobilistes, les élus ont du mal avec le Zéro Artificialisation Nette. La loi Climat et Résilience en pose le principe : aller vers une sobriété foncière indispensable pour la lutte contre le changement climatique. Dans les zones urbaines, l'expression en vogue est "construire la ville sur la ville". Mais quid des Zones d'Activités Économiques (ZAE) ? Dans ce contexte, Il y a peu de chances pour que le mètre carré économique ne suive pas la tendance de celui dédié à l'habitation, qui plus est, dans des zones urbaines déjà sous tension.Le Béarn possède ce charme. Ses filières d'excellence et son bon taux d'industrialisation cohabitent avec des principes qui peuvent dater du Moyen Age. Oyez bonnes gens. Sur les 300 hectares occupées par les 15 ZAE que compte la Communauté de communes des Luys en Béarn (nord de Pau), un tiers est géré avec des baux emphytéotiques / à construction. Cherchez le lien entre le fromage de brebis Ossau Iraty et des pièces de la voilure du Rafale. Ce sont les pâturages des troupeaux du Haut Ossau que les huit communes qui en composent le syndicat (officiellement propriétaires de ces terres depuis 1319) et l’interco des Luys ont offert au développement économique béarnais. Pour Antoine Hielle, directeur du développement économique de l’EPCI « le coup de génie, en 1980 du président du Syndicat du Haut Ossau Jean Baylocq et du président du SIVOM (ancêtre de la communauté de communes) René Forgues, a été de conclure ce bail emphytéotique, le bail chapeau que nous déclinons ensuite en baux à construction. Le terrain de 42 ha a permis d’aménager la première zone d’activité qui a notamment accueilli l’entreprise Biason qui continue d’investir dans des bâtiments sur ce modèle. » Pour exprimer les choses clairement, la communauté de commune est emphithéote donc locataire du Syndicat du Haut Ossau et concède des « sous-locations » aux industriels. Les emprunts à long terme contracté par l’EPCI pour l’aménagement des zones, ont été financés par les redevances versées par les entreprises et les annuités déduites des loyers versés au syndicats. Un montage gagnant/gagnant/gagnantBernard Peyroulet, président de la Communauté de communes des Luys en Béarn : « Pour un investisseur, le principal intérêt du montage est de ne pas porter le foncier. Celui-ci se fait rare et la réglementation ne peut que renforcer cette rareté, induisant la cherté. Quand on sait qu’on est ici, dans les zones aménagées à 55 euros du mètre carré, cela commence à faire un bon budget. Pour stabiliser les investissements et renforcer la position des investisseurs vis-à-vis de leurs financeurs bancaires, nos baux sont de longue durée : 50 ans. Personne ne prêterait de deniers si l’exploitation n’était pas garantie du le long terme. » Pouvoir créer des opérations d’aménagement, sans procédures d’acquisition foncière, sans droit de préemption ou d’expropriation, avec des baux à construction c’est l’atout majeur de l’intercommunalité comme acteur de l’aménagement économique. « En réalité, nos mixons nos approches. Nous pouvons proposer deux modalités d’investissement. La première est classique, patrimoniale et consiste à céder la propriété et du foncier et du bâtiment. La seconde permet de réserver l’investissement au bâtiment et à l’outil productif. » La relation établie avec les investisseurs est étroite depuis la présentation des mécanismes juridiques du bail jusqu’à de possibles cessions à l’occasion desquelles la communauté de communes – c’est contractuel – est nécessairement informée. « Nous avons un suivi permanent et exhaustif des mouvements d’entreprises sur nos ZAE. Quand on est face à une cession classique, terrain et bâtiment, l’information est moins accessible et nous n’avons que l’éventuel droit de préemption. Ces baux nous permettent d’être proactifs. Le modèle limite les effets spéculatifs, permet de contrôler les activités, d’être sélectif, voire de définir finement (au-delà des données réglementaires) les engagements pris par le preneur. La négociation porte sur les caractéristiques (densification) et les délais de la construction. » La localisation des terrains du Haut Ossau est particulièrement attractive, à proximité des échangeurs autoroutiers de l'agglomération. D’autres zones d’activités de la Communauté de Communes, plus éloignées comme à Thèze ou à Garlin, n’ont pas ces atouts. Il y a donc moins de sollicitations naturelles que sur Sauvagnon ou Serres Castet. C’est la raison pour laquelle, l’EPCI, qui a bien compris le caractère particulièrement stratégique de ces montages est en train de mettre en place ailleurs les mêmes formules qu’au Pont Long. L'attractivité de ce territoire (membre du Territoire d'Industrie Lacq Pau Tarbes) ne se dément pas, depuis plus de 40 ans. Il a su attirer 3.000 établissements et accueillir 10.000 emplois dont 25 % dans la sous-traitance aéronautique. Les trois ZAE qui, on l'a dit, vous essaimer, possèdent des baux qui courent de 1980 jusqu'à 2053 pour la dernière avec possibilité de prorogation de 40 ans. Le loyer annuel est d'environ 1,15 €/m² avec indexation sur l'Indice du Coût de la Construction. Un pacte de préférence est systématiquement intégré aux actes notariés pour apporter des garanties au preneur en de bail si celui-ci n'est pas prorogé. S'agissant de droits réels immobiliers, le preneur peut prendre une hypothèque ou toute autre garantie. Pour apporter de la souplesse au montage, le preneur peut, en cours d'exécution du bail, céder partiellement ou totalement son droit au bail en même temps qu'il cède son bâtiment édifié sur l'assiette foncière.Les clefs du succès résident dans la forte pédagogie déployée auprès des PME et de leurs conseils. En proposant un « package » avec des solutions de portage immobilier (VEFA, Usines-relais en location-vente, etc...). le dispositif n'attire plus seulement des industriels mais aussi des logisticiens, des acteurs du service à l’industrie, des investisseurs/promoteurs voire même des artisans et commerçants .Un bel outil pour faire vivre et moderniser en permanence les ZAE qui inspire puisque près de 400 acteurs publics ont suivi la récente présentation du dispositif en visioconférence.

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