Logement social - Domofrance : « Il faut qu’on nous laisse construire » - Premium

« Le secteur du logement était déjà un peu ratatiné. » Philippe Rondot, président de l’ESH (entreprise sociale pour l’habitat) Domofrance, n’y va pas par quatre chemins. « Ratatiné depuis une crise qu’on peut resituer à plus de cinq ans. On a connu le covid, l’inflation sur les taux, les coûts de construction, la surenchère de normes… Le terme est trivial mais veut tout simplement dire qu’il n’y a plus de vision de durabilité. » Et d’expliquer que le modèle du logement social en France « reposait sur sa capacité à générer des fonds propres. C’est fini puisque la gestion locative a été mise sous pression et ses revenus ne permettent plus de satisfaire notre niveau de production ou de rénovation. Aujourd’hui on y arrive. Mais dans trois ou quatre ans, ça ne sera plus possible, poursuit-il sans détour, si le modèle reste tel quel, on devra diviser par trois ou quatre notre production ».Et de notamment pointer du doigt la RLS (réduction de loyer de solidarité, introduite pour compenser la baisse de l’APL) a un impact direct de 15 millions d’euros sur les revenus locatifs de Domofrance, « ce qui obère de 500 logements notre capacité annuelle de produire ». Il rappelle également que le Conseil départemental de la Gironde est en grande difficulté financière, « ce qui aura des conséquences supplémentaires sur notre modèle de production de logement si ce dernier ne peut plus apporter sa contribution au soutien du logement ».Une crise sur la criseLa crise politique faisant suite à la dissolution de juin 2024 est ainsi venue « rajouter de l’incertitude à la crise », alors que Domofrance prévoit d’engager 1,7 milliard d’investissement sur trois ans pour livrer quelque 8.000 logements sur ses territoires*. C’est pour se mettre en ordre de marche qu’a été enclenché en 2024 le rapprochement entre Domofrance et Clairsienne, autre filiale d’Action Logement. « Ça n’est pas grossir pour grossir, on peut autant mourir d’obésité que de rachitisme », rebondit Francis Stéphan, directeur général de Domofrance : « La rentabilité du logement a été divisée par 10 en 15 ans. Si on veut avoir le même résultat, il faut 10 fois plus de logements, c’est mécanique. » Un rapprochement qui sera aussi « gage de proximité avec les territoires ». Présente sur huit départements*, Domofrance s’appuie ainsi sur 16 agences et souhaite maintenir cet ancrage alors que « d’autres bailleurs ferment leurs agences et prennent l’option du digital ».À lire également - Quelles solutions préconise l’Union pour le Logement en Gironde ?Produire du logement est toujours plus un impératif social selon Domofrance, alors que le taux de sortie du parc « est au plus bas depuis 30 ans », actuellement 5,3%. Philippe Rondot le rappelle : « Le logement est la première source de dépenses d’un ménage, un tiers du budget environ. La fracture sociale viendra de l’absence de capacité à loger les gens les plus modestes. J’ai la conviction que face à ces crises, la réponse des entrepreneurs est celle qui va prévaloir dans les années qui viennent, compte tenu de l'incapacité qu'on constate aujourd'hui de notre administration et nos élus à trouver des solutions. »Un modèle intenable sur la durée« Action Logement, c’est du paritarisme. C’est-à-dire qu’on se met d’accord et qu’on travaille ensemble entre organisations patronales et syndicales. Comme quoi en France, il y a des endroits où on arrive à avancer même avec des idées parfois différentes, pour le bien commun », tacle Mathias Saura, président du Medef Gironde. L’entrepreneur, « habitué à travailler sur un triptyque qualité, coût, délai », en suggère un autre « à nos politiques, pour l’économie, l’attractivité des territoires et le dynamisme de l’ensemble » : emploi, logement, transport. « Faire une heure de transport à l’aller puis au retour pour son travail, ce n’est pas possible, il faut des logements à proximité », résume-t-il. Alors que la filière promotion immobilière et que le secteur du BTP souffrent, il martèle une évidence : « La solution à ces problèmes, c’est de construire des logements ». À lire par ailleurs - Face à la pénurie, Procivis Nouvelle-Aquitaine crée une foncière inéditeEncore faut-il que les modèles économiques soient soutenables. « Bientôt, on ne pourra plus construire en zone 3, le plafonnement des loyers nous empêchera d’équilibrer les opérations », alerte Francis Stéphan. Alors que la gestion locative ne suffit plus, « la vente de logements par Domofrance, 472 l’an dernier, devient un élément absolument incontournable dans notre modèle économique ». Mais un autre problème vient compliquer l’équation : le BRS (bail réel solidaire). Si, d’un côté, il permet de solvabiliser des ménages, de l’autre, il vient réduire la marge que réalise l’ESH lors de la revente d’un logement. « Sur Bordeaux Métropole, vendre en BRS au lieu de céder en vente HLM classique, sur 10 ans c’est 100 millions de plus-value perdus. Et donc autant de logements construits en moins », calcule Francis Stéphan.Alors que les débats se poursuivent sur le projet de loi de finances 2026, le message de Domofrance est simple. « On a besoin d’une pause normative. Nous sommes d’accord avec la trajectoire mais cela fait trop monter les coûts. Il faut aussi supprimer la RLS. Et que l’État tienne ses engagements sur l’ANRU et honore son financement pour 2025. Et qu’on nous laisse travailler », déroule Francis Stéphan qui aimerait bien que « le sujet du logement soit traité comme ceux des JO et de Notre-Dame de Paris ». Mathias Saura abonde : « on a quand même un État qui s’enorgueillit que pour réussir quelque chose, il suffit simplement de passer à côté des règles qu’il a lui-même construites ». Fermez le ban.* Huit départements de Nouvelle-Aquitaine : Charente, Charente-Maritime, Corrèze, Dordogne, Gironde, Landes, Lot-et-Garonne, Pyrénées-Atlantiques.Le groupe Action Logement (AL)18.000 salariés1,1 million de logements gérés en patrimoine45.000 logements produits par anObjectif de produire 200.000 logements au cours de la convention quinquennale qui se termine en 2027Deux filiales :- Action Logement Immobilier, qui compte elle-même 45 filiales (dont Domofrance) au travers desquels les logements sont produits et gérés.- Action Logement Services, qui facilite l’accès à l’offre en apportant aides et soutiens à l’équilibre financier des programmes immobiliers AL ou en aidant les futurs locataires.Domofrance950 salariés59.000 logements en gestion locative1.900 agréments et 1.650 rénovations par an

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