Immobilier en Gironde : des ventes en repli au troisième trimestre - Premium
L'approvisionnement sur Bordeaux métropole est en recul de 24% au troisième trimestre 2022, comparé au troisième trimestre 2021. Photo d'illustration : Adobe Stock
Si Bordeaux et plus largement la métropole, concentrent toujours les trois-quarts du marché de l’immobilier en Gironde, les ventes sont en repli depuis le début de l’année, tout comme l’approvisionnement. Un constat dressé par l’Observatoire de l’immobilier du Sud-Ouest (OISO), en collaboration avec le cabinet Adéquation. Décryptage.
« Au troisième trimestre 2022, nous assistons à un ralentissement de l’activité en Gironde, notamment lié à la baisse de l’approvisionnement », commente en premier lieu Christophe Duportal, président de l’OISO. 596 unités étaient mises en vente, au troisième trimestre, contre 943 un an plus tôt. « Bordeaux Métropole conserve une grande part des ventes – 75% -, et on retrouve un résiduel de ventes qui se situe principalement sur le secteur littoral et le Bassin d’Arcachon », poursuit Christophe Duportal. Sur les neuf premiers mois de l’année 2022, les investisseurs se sont également concentrés sur la métropole bordelaise ainsi que sur le littoral nord et sud girondin. Concernant l’évolution des prix de vente sur le département (hors stationnement et collectif), « nous constatons à nouveau une augmentation des prix » : +249 euros par mètre carré sur un an, soit une hausse de 5,6%, pour un prix moyen du mètre carré de 4.654 euros.
Répartition des ventes et des destinations par secteur de la Gironde sur les neuf premiers mois de l'année. A gauche, part des ventes. A droite, part des ventes à investisseurs. Crédits : OISO
Des ventes en repli…
Sur les 28 communes de la métropole, 1.765 ventes ont été réalisées durant les trois premiers trimestres 2022, « avec une part de Bordeaux qui est toujours la même, soit environ un tiers de ces ventes », commente le président de l’OISO. Une baisse de 14% par rapport à 2021, et de 9% par rapport à 2020. « On devrait franchir le cap des 2.000 ventes pour s’établir à 2.200 cette année, mais nous sommes à nouveau sur une tendance baissière », souligne Christophe Duportal. Autour de Bordeaux, les territoires sud-métropolitains sont très attractifs : notamment Villenave-d'Ornon, Bègles et Floirac, des communes « alimentées, et qui produisent des ventes ». Au nord de Bordeaux, Bruges est dynamique, « notamment avec des programmes sur le lac, et à l’entrée de la commune, à Terrefort ».
Evolution des ventes sur Bordeaux Métropole depuis 2017. Crédits : OISO
… Tout comme l’approvisionnement
L’OISO note néanmoins une alimentation en repli de 24% par rapport aux trois premiers trimestres 2021, « pour l’établir à 1.521 unités mises en commercialisation, contre 2.580 l’an dernier ». Les stocks sont ainsi comparables à ceux de 2017, sur un marché dont les conditions se durcissent : 2.700 unités de stock, soit l’équivalent de 13,5 mois de stock au troisième trimestre 2022. « On pourrait se dire qu’on est dans un territoire détendu, sous-tendu, ce qui bien sûr n’est pas du tout le cas, car tout ce qui est réalimenté est vendu », analyse Christophe Duportal. Les logements T3 et les T4 représentent chacun plus d’un tiers du stock (respectivement 38% et 34%), suivis des T2 (16%). Les T5 représentent 9% des stocks, et les studios, 3%. « Il y a très peu de stock livré – seulement 4%, mais il n’y a pas d’affolement à avoir, poursuit Christophe Duportal. Nous constatons par contre une tendance qui s’inverse par rapport aux années précédentes – le stock est principalement constitué de logements en cours d’exécution – 58% -, et seulement 38% du stock est sur plan. »
Evolution des mises en ventes sur Bordeaux Métropole depuis 2017. Crédits : OISO
Les investisseurs moins présents sur Bordeaux
Concernant les prix sur la métropole bordelaise, le prix de vente s’établit en moyenne à 4.695 euros par mètre carré, et repasse au-dessus du prix de l’offre, qui est de 4.620 euros par mètre carré. « On constate de fortes augmentations – entre 5 et 10% - sur des secteurs au pourtour de la ville centre, comme Pessac, Bègles, Martignas-sur-Jalle et Blanquefort, déroule le président de l’OISO. Les prix sur le nord de Bordeaux évoluent peu, notamment Lormont, Rive Droite, Bassens. »
A noter que la part des investisseurs s’érode année après année sur Bordeaux Métropole, pour atteindre 46% au troisième trimestre 2022 (contre 54% en 2020 et 50% en 2021), « au profit d’une quote-part d’accession libre qui augmente ». Un rééquilibrage principalement dû à des niveaux de prix très élevés sur le centre de la métropole, et des niveaux de rentabilité « extrêmement faibles » aujourd’hui. Les investisseurs, montre l’OISO, se reportent ainsi sur la première couronne de Bordeaux.
