Immobilier d'entreprise 1/4. À Bordeaux, entre reprise, adaptation et impératifs dus à la loi ZAN
L'attrait principal de la sous-location réside dans sa disponibilité immédiate face à la baisse des disponibilités de produits neufs. Crédit : G.R.
Le marché bordelais de l'immobilier d'entreprise reprend des couleurs mais va devoir faire face à des adaptations pour répondre aux nouveaux besoins et à la législation.
Après une année 2024 perçue comme « difficile » pour le secteur, le marché de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux Métropole affiche un regain de vitalité début 2025, marqué par des dynamiques sectorielles différenciées, une adaptation aux nouveaux usages du travail et l'influence croissante de la loi ZAN.
Un marché à plusieurs vitesses
Le marché girondin se stabilise et montre des signes de reprise. L'activité entrepôt-logistique est anticipée comme « exceptionnelle » pour 2025. Les locaux d'activité (artisanat, commerce) bénéficient d'une hausse significative de 42% des demandes placées sur un an, totalisant 108.500m² échangés au premier semestre 2025, contre 76.000m² l'année précédente. L'indice de confiance pour ce segment reste particulièrement élevé. Les transactions pour les bâtiments artisanaux se concentrent au sud de la métropole (Pessac-Cestas).
En revanche, le marché des grands entrepôts (> 5.000m²) est « clairement baissier », avec seulement 12.000m² de demandes placées au premier semestre 2025, tandis que les entrepôts de moins de 5.000m² atteignent 18.500m². L'offre de petits entrepôts est majoritairement au sud, et celle des grandes surfaces au nord (Bordeaux-Lac, 34%). Le développement de nouveaux parcs d'activités est freiné par l'exigence bancaire de « pré-commercialisation » ce qui « bloque les porteurs de projets » et rend des fonciers initialement « gelés » de nouveau disponibles pour des constructions « clés en main ».
Nouveaux usages et succès de la « seconde main »
Les nouveaux modes de travail, tels que le télétravail régulier (64% des entreprises françaises en 2023) et le flex office (près de deux tiers des entreprises en 2023), « bouleversent les usages immobiliers des bureaux traditionnels ». Le marché bordelais des bureaux, après une chute historique en 2024, est de nouveau en « légère hausse » en 2025. Cette transformation se traduit par une réduction de la surface moyenne par transaction de bureaux et une prédominance d'espaces « très compacts ». La baisse des transactions en 2024 est moins attribuée au télétravail pur qu'à « une absence de visibilité sur l’avenir avec un contexte économique complexe ». La sous-location émerge comme un « indice de confiance », permettant aux entreprises de conserver leur bail tout en adaptant leurs surfaces, préférant cette option au coworking.
Le marché de la « seconde main » connaît un succès notable. Pour les locaux d'activité, les valeurs locatives en seconde main sont presque « équivalentes aux produits neufs », la différence étant « très peu » significative. L'attrait principal de la seconde main réside dans sa disponibilité immédiate face à la baisse des disponibilités de produits neufs.
La loi ZAN : redéfinition de l'aménagement urbain
La loi ZAN (zéro artificialisation nette), inscrite dans la loi Climat & Résilience d'août 2021, vise une neutralité en artificialisation des sols d'ici 2050 et une division par deux de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) d'ici 2031 par rapport à la décennie précédente. Ce principe implique que chaque nouvelle surface artificialisée doit être compensée par une renaturation équivalente.
Cette loi « rebat les cartes de l’aménagement urbain », obligeant les projets à se concevoir « à la verticale ou sur des terrains déjà urbanisés ». La conséquence directe est une rareté du foncier neuf, renforçant la tendance à l'optimisation et la reconversion des surfaces existantes. Bordeaux Métropole s'engage activement dans cette sobriété foncière. Des projets comme le quartier Brazza (ancienne friche industrielle, 9.000 habitants, 500 emplois, 35.000 m² d'activités) et les Bassins à flot illustrent cette stratégie de reconversion urbaine. Bordeaux Métropole modifie son PLU depuis mars 2025 pour « territorialiser la trajectoire ZAN » et « fixer ses quotas fonciers », tout en restant « prudente » face au phénomène BIMBY (densification par division de parcelles). L'objectif est de concilier « croissance économique et sobriété foncière ».
Le mot de notre expert partenaire :
« Si Bordeaux conserve une forte attractivité commerciale grâce à son centre-ville et son patrimoine, la réalité actuelle demeure contrastée : entre la hausse des coûts, l’évolution des modes de consommation et la concurrence périphérique, de nombreux commerçants doivent repenser leur modèle. Le dynamisme bordelais repose désormais sur la capacité d’adaptation et l’innovation. »
Groupe Caze, Isabelle Ballanger, consultante en immobilier d’entreprise.
Sommaire
Immobilier d'entreprise 2/4. Réduire, partager, réinventer : la nouvelle vie des bureaux à Bordeaux
À Bordeaux, les nouveaux modes de travail bousculent l’immobilier de bureaux. Réduction des surfaces, montée de la sous-location et adaptation des espaces reflètent des stratégies en pleine mutation, dans un marché en reprise prudente.
Immobilier d’entreprise 3/4. Bordeaux face au défi du foncier zéro artificialisation
À Bordeaux, la loi ZAN redistribue les cartes de l’aménagement urbain. Entre friches réhabilitées, foncier rare et projets repensés, la métropole cherche à conjuguer croissance économique et sobriété foncière.
Immobilier d’entreprise 4/4. À Bordeaux : le marché reste dynamique, malgré des ralentissements
Après une année 2024 difficile, le marché de l’immobilier d’entreprise se stabilise. Celui des locaux d’activité est même en pleine forme, contrairement aux entrepôts.
