Baisse des ventes, augmentation des prix : le bilan 2022 de l’observatoire immobilier du sud-ouest

« Il faut rester optimiste » concluait avec le sourire Guillaume Séguy, président terrain à bâtir de l’association Observatoire immobilier du sud-ouest en présentant le bilan 2022. Face à lui dans la salle ce mardi matin à Biarritz, des professionnels, médusés par les derniers chiffres présentés sur PowerPoint.

Production de logements neufs en baisse

À commencer par le nombre de constructions neuves sur le sud de l’Aquitaine. Dans cette zone englobant les Landes, le Béarn et le Pays basque, leur production a diminué de 30 % entre 2017 et 2022, et de 18,5 % rien qu’entre 2021 et 2022 avec l’année dernière 3 965 logements produits sur tout ce territoire.

Dans ce qui ressort de positif, c’est l’offre commerciale, qui a augmenté de 23 % en un an, de même que les mises en vente, en hausse de 25 %. Même si ce rebond des alimentations ne concerne que très peu le Pays basque. « On assiste à un déplacement des mises en vente » commente Anne Robart, élue locale de l’association, en charge du collège promotion immobilière. En effet, les chiffres montrent une diminution de la part des mises en vente autour du BAB, passant en un an de 51 % à 31 %. Désormais, c'est dans le sud des Landes, et principalement autour de Dax que ces mises en vente se développent. Même chose pour les ventes.

Le Sud Aquitaine se différencie aussi par l’offre recherchée par ses habitants. À la différence d’une tendance nationale très tournée autour du T2, « le T3 est la typologie reine » précise Anne Robart, alors que ce type de logement représente à lui seul 43 % de l’offre en 2022.

Avec cette raréfaction de l’offre, notamment sur la côte basque, l’une des conséquences, c’est l’augmentation significative des prix. De quoi alimenter la difficulté pour de nombreux locaux à se loger au Pays basque. Des prix de vente en hausse de plus de 10 % entre 2021 et 2022, comme c’est le cas à Anglet, Saint-Jean-de-Luz, Ciboure, ou encore Capbreton dans les Landes. « Mais on assiste aussi à une hausse exceptionnelle par exemple aussi à Urrugne, avec un prix de vente à 7 120 euros/m² » lit sur la carte Anne Robart. Si bien que l’agglomération bayonnaise dépasse désormais le prix moyen de vente de toute la façade atlantique avec un mètre carré à 6 510 euros contre 4 830 dans la métropole de Bordeaux ou 5 290 dans celle de Nantes.

Les prix ont explosé sur la côte basque en 2022. Source: OISO

Un marché basque dont se détournent petit à petit les investisseurs. « On assiste à un véritable repli » poursuit Anne Robart. Leur part était de 47 % côté Pays basque en 2021, ils ne représentent plus de 32 % des achats. « Ils vont vers le sud des Landes, qui ont de meilleures rentabilités que le littoral ».

Baisse des ventes des terrains à bâtir

En ce qui concerne les terrains à bâtir, les chiffres ne sont pas très bons non plus malgré une augmentation de 38 % des mises en vente en un an sur tout le territoire sud Aquitain. Les ventes ont diminué de 50 % entre 2021 et 2022. « Les ventes se font surtout dans le secteur de Dax, le stock est là-bas » poursuit Guillaume Séguy.

Les terrains à bâtir se déplacent petit à petit vers les Landes. Source: OISO

Derrière ces mauvais chiffres, il y a aussi le contexte. « Si nous constatons une chute des ventes, c’est parce que les coûts de construction et de l’énergie ont augmenté » , poursuit-il. Conjugué à d’autres éléments tels que la Guerre en Ukraine, et différents changements de législation et réglementation, entre 2020 et 2023, l’OISO constate que pour une maison de 100 m² le coût de construction a augmenté de 43 %.

Les logements sociaux

Mais le tableau n’est pas complètement noir. Le nombre de création de logements sociaux a, lui, augmenté de 12 % entre 2021 et 2022, mais il est en légère baisse si on ne considère que la communauté d’agglomération Pays basque avec 565 logements construits. « On est d’ailleurs très en deçà des objectifs des politiques du PLH de la CAPB » souligne Marc Hémeret, chef de projet politiques patrimoniales. Et pour 2023, les prévisions sont loin aussi des ambitions de l’Etat en la matière. « On devrait produire 885 logements dans les Pyrénées-Atlantiques, alors que l’Etat en attend 1254 », poursuit-il.

Les logements sociaux se développent différemment d'un territoire à l'autre du Sud Aquitaine. Source: Union régionale HLM en Nouvelle-Aquitaine.

Si les données sont en cours de collecte pour 2023, les premières tendances indiqueraient sur l’étude de l’OISO un ralentissement des ventes aussi cette année, et toujours un retrait des investisseurs de la côte.