Impôt sur la Fortune Immobilière : comment évaluer son patrimoine immobilier ?
L’administration fiscale admet que la valeur des actifs immobiliers puisse faire l’objet de décotes dès lors qu’elles sont justifiées
Les contribuables qui disposent, au 1er janvier de l’année d’imposition, d'un patrimoine immobilier dont la valeur nette excède 1 300 000 euros sont soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Comme chaque année, il convient de s’interroger sur la valorisation des biens à retenir
Sauf exceptions prévues par le législateur, les actifs imposables doivent être évalués à la date du fait générateur, c’est à dire au 1er janvier de l’année d’imposition, pour leur valeur vénale réelle. Cette dernière correspond au prix auquel le bien pourrait raisonnablement être cédé dans des conditions normales de marché compte tenu de ses caractéristiques physiques, juridiques et économiques. L’évaluation doit se fonder sur des éléments concrets et vérifiables que le contribuable doit être en mesure de documenter en cas de contrôle de l’administration fiscale.
Les biens immobiliers détenus en direct : la méthode par comparaison comme méthode de référence
L’administration fiscale privilégie la méthode d’évaluation par comparaison qui consiste à établir la valeur d’un bien à partir des prix constatés lors de transactions récentes réalisées sur le marché immobilier local et portant sur des actifs similaires ou dont les caractéristiques se rapprochent le plus possible de celles des immeubles évalués.
L’administration fiscale admet que la valeur des actifs immobiliers puisse faire l’objet de décotes dès lors qu’elles sont justifiées :
• Décote pour occupation : la contrainte liée à la présence d’un locataire conduit à l’application d’une décote dont le montant varie, notamment, en fonction de la durée du bail restant à courir. En cas d’occupation du bien par son propriétaire, la valeur à retenir est réputée égale à sa valeur libre. Par exception, la résidence principale, bénéficie d’un abattement légal de 30 %. Il n’est toutefois pas applicable en cas de détention de la résidence principale par l’intermédiaire d’une société.
• Décote pour indivision : lorsque le bien est détenu à plusieurs et que la liquidité en est, de ce fait, réduite.
La Cour de cassation admet le cumul des décotes en cas de détention indivise d’un bien loué (1. Cass.com .16 2 2016 N°14 23.301). Si les décotes sont admises, elles doivent rester raisonnables, cohérentes et étayées par des éléments concrets.
IFI et titres de société : comprendre le calcul de la fraction imposable
La détermination de la fraction imposable des titres de société repose sur une démarche en deux étapes.
Étape 1 - Détermination de la valeur vénale des titres
Le contribuable doit, dans un premier temps, déterminer la valeur vénale des titres : ils sont généralement évalués à partir des données comptables de la société retraitées afin de tenir compte de la valeur réelle des postes du bilan au jour du fait générateur. Cette valeur doit prendre en considération des règles spécifiques de déductibilité des dettes en matière d’IFI. Elle peut intégrer une décote éventuelle, notamment en raison d’une absence de liquidité, de clauses statutaires restrictives ou de la détention d’une participation minoritaire. Afin de déterminer la fraction imposable, la valeur vénale doit être multipliée par le ratio immobilier de la société : il correspond à la proportion que représentent les actifs immobiliers imposables détenus par la société par rapport à l’ensemble de son actif brut.
Étape 2 - Calcul du double plafonnement
Afin d’assurer une application uniforme des règles de déductibilités des dettes, la valeur imposable est soumise à un double mécanisme de plafonnement :
• La valeur imposable à l’IFI ne doit pas être supérieure à la valeur vénale des titres, dans ce cas, le montant à retenir est cette dernière ;
• Si la valeur imposable à l’IFI est inférieure à la valeur vénale des titres, la valeur imposable est limitée à la valeur vénale des actifs imposables diminuée des dettes y afférentes.
La fraction imposable à l’IFI est la plus faible des valorisations calculées au cours des deux étapes précédentes. Il est admis la possibilité de retenir la plus faible des limites déterminées au cours de l’étape 2, même en l’absence de dettes non afférentes à un actif imposable.
En vue de faciliter l’évaluation des immeubles, l’administration fiscale permet aux contribuables d’accéder aux données immobilières dont elle dispose par l’intermédiaire de la base « demande de valeurs foncières » (DVF) ou le téléservice Patrim accessible sur le portail service public.gouv.fr.