Vin : « Pour investir dans un vignoble, c'est le bon moment »
Sur l'appellation côtes de Bourg, le prix de la parcelle de vigne est de 8.000 euros l'hectare. Crédit: Syndicat des Côtes de Bourg
Baisse des prix des vignes et des bâtis, des négociations qui aboutissent, un marché en plein repositionnement, un nouveau marché qui se profile… Les spécialistes entrevoient une reprise du vignoble bordelais mais sur un positionnement largement remanié.
Les spécialistes du vignoble bordelais préfèrent voir le verre à moitié plein. Selon eux, le vin de Bordeaux saura rebondir et sortir de la crise qu'il traverse mais il s'en trouvera remanié. Lors des rencontres organisées par le réseau d'agences immobilières spécialisées Une villa et des vignes, début novembre, plusieurs observateurs du secteur étaient réunis devant les adhérents du réseau. Parmi eux, Michel Lachat, directeur départemental de la Safer (Société d'aménagement foncier et d'établissement rural), pour qui « la valeur du marché agricole et des vignes est en baisse ainsi que le bâti. » C'est la Safer qui comptabilise les ventes des terrains. L'ensemble des transactions lui sont notifiées à chaque fois qu'une parcelle en zone naturelle ou agricole est cédée dans une transaction, le notaire a l'obligation d'informer la Safer de cette transaction.
« En 2021, 2.500 hectares de vigne ont été échangées. En 2024, on est à 1.800 hectares. Il y a donc une diminution des surfaces en vigne échangées, témoigne-t-il. Sur la valeur des parcelles, le pic se positionne en 2021, à 343 millions d'euros. En 2024, on a déjà une diminution par deux des valeurs des transactions viticoles. Néanmoins les surfaces s'échangent encore malgré le contexte. »
L'émergent marché des AOC génériques
Les valeurs du marché foncier rural ont subi une chute de 50% entre 2021 et 2025, dont 30% entre 2023 et 2025. Deux segments de marché contribuent à cette forte baisse. Les valeurs des maisons à la campagne, qui suivent la crise de l'immobilier, ont baissé mais se stabilisent. « On a presque un petit rebond » estime Michel Lachat.
En 2025, le marché de transaction de vignobles et de bâti est « complètement à l'arrêt » sur les appellations les plus prestigieuses parce que les prix sont en cours de redéfinition. En 2025, les transactions de vignes ont représenté seulement 74 millions d'euros (343 M€ en 2021, 291M€ en 2023).
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Ce chiffre est la conjugaison de deux phénomènes : à la fois une diminution très forte des transactions dans les vignobles en AOC prestigieuses et des prix en baisse sur les vignobles en AOC génériques (côtes, et bordeaux). Néanmoins, un nouveau marché émerge, « léger marché, timide marché » selon Michel Lachat, sur les AOC génériques. « Parce que les opérateurs en situation d'investir ont acté le fait que le marché avait consommé la baisse et que les prix ne pourront plus baisser. »
De 8.000 euros à 2 millions l'hectare
Par secteur, la situation des vignobles évolue légèrement différemment. Sur les Bordeaux, le prix des parcelles diminue depuis 2018; Haut-Médoc (hors appellation) baisse depuis 4 ans; côtes décrochent depuis 3 ans (Côtes de Bourg avait bien résisté); Pessac-Léognan après un engouement jusqu'en 2021, une baisse en 2022-2024; dans les Graves c'est une lente érosion et sur le libournais les prix se maintiennent. Sur Bordeaux, le prix moyen est de 8.000 euros/ hectare; en Médoc (hors appellation) le prix dominant est de 15.000 euros l'hectare mais de 500.000 pour Saint-Estèphe, 2 millions sur l'appellation Pauillac.
« Le marché est bon, on le voit, pour les investisseurs, analyse le spécialiste. Il y a des gens, surtout des étrangers qui ont une vraie stratégie commerciale car ils savent que c'est le bon moment pour investir. Pas mal de gens attendent des signes positifs pour se projeter et réinvestir. Donc je ne crois pas que les prix baissent sur les appellations génériques. Par contre, je pense que on n'a pas complètement consommé la baisse sur les communales, sur les appellations plus prestigieuses. Avec des prix effectivement encore très élevés sur les appellations communales du Médoc ou sur Saint-Émilion grand cru classé. »
Les observateurs du secteurs, comme Christophe Château, directeur de la communication de Vins de Bordeaux prévoient que « le vignoble bordelais va redémarrer mais à un dimensionnement plus petit et développé sur l'œnotourisme ».