Logement : pourquoi les ESH de Nouvelle-Aquitaine sont inquiètes - Premium

Sans (bonne) surprise, le constat n’est guère reluisant. Surtout quand les différents acteurs concernés sont autant un baromètre de l’économie. Comme chaque année, la Fédération nationale des ESH (entreprises sociales de l’habitat) faisait il y a quelques jours la tournée des popotes en Nouvelle-Aquitaine. Et les différents représentants régionaux s’accordent : leur modèle économique est en danger.Les causes du périlTraditionnellement, la gestion locative constitue la principale source de revenus des ESH. Un pilier financier fragilisé par des éléments conjoncturels et structurels. « Il faut avoir conscience que la gestion locative était la ressource maternelle primaire de notre modèle économique », souligne Philippe Rondot, président de Clairsienne . La hausse du taux du Livret A, principal levier de financement du secteur, a pesé lourdement sur les organismes HLM, au point de rendre le résultat de la gestion locative négatif en 2023. « Le résultat de la gestion locative est négatif dans nos organismes aujourd'hui », abonde-t-il. Cette situation contraint les ESH à puiser dans leurs fonds propres pour maintenir leur niveau d'investissement. « Une solution non viable à long terme », clament en chœur les acteurs néo-aquitains de l’ESH. « Comment maintenir une intensité capitalistique d'investissement sans en avoir les ressources ? On tape dans la caisse et on fait fondre considérablement nos disponibilités en fonds propres ».Une situation inquiétante au regard du poids des différentes entreprises sociales de l’habitat, qui assurent plus de la moitié de la production de logements sociaux dans la région. « On représente en gros 38% du stock de patrimoine en région Nouvelle-Aquitaine et on a assuré 55% de la production », précise Francis Stéphan, directeur général de Domofrance. Ceci alors que le besoin en logements est de plus en plus en souffrance : 182.000 demandes en attente dans notre région, dont 52.000 sur le seul département de la Gironde, des chiffres en croissance à deux chiffres en un an ( 12%). En cause, outre la croissance démographique, l’attractivité économique du territoire, qui fait que les employeurs peinent désormais à attirer les bons profils faute de logements. Les profils des demandeurs évoluent : il s’agit à 70% de personnes seules ou de familles mono-parentales. « C’est considérable dans le changement de l’offre », abonde Francis Stéphan. Et l'adaptation du parc existant à cette nouvelle réalité n'est pas une mince affaire.Quels leviers, quelles évolutions souhaitées ?Face à ces défis, les ESH formulent plusieurs propositions et demandes. La vente de logements HLM est ainsi perçue comme un levier essentiel pour assurer la pérennité du secteur. « Aujourd'hui, on souhaite revendiquer le fait que la vente de logements HLM est un levier à part entière de la mécanique de financement de la production sur le territoire », affirme Romain Mignot. Francis Stéphan insiste sur la nécessité de faciliter ces ventes, aujourd'hui limitées à 1% du parc par an, et de les intégrer pleinement dans le modèle économique des organismes.Par ailleurs, les ESH appellent à stabiliser le cadre, le temps de reprendre son souffle. « On est sur la RT 2020. Jusqu'en 2025 on sait s'adapter. Mais le seuil de 2028, c’est une rupture technologique importante. Une pause normative aurait du sens », explique Francis Stephan. Objectif ? Mieux anticiper les évolutions et maîtriser les coûts. Enfin, la question du financement du Fonds National d'Aide à la Pierre (FNAP) est cruciale. Valérie Fournier, présidente de la Fédération nationale des ESH, souligne l'importance de ce fonds pour le financement des opérations neuves et propose d'utiliser une partie des droits de mutation pour le refinancer. « On voit deux raisons à cela. Mieux coller à la réalité du marché et des transactions. Et se connecter avec la logique de maire bâtisseur », conclut-elle.

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