À Rochefort, la renaissance de Saint-Charles repose sur un montage public-privé inédit - Premium

Lors de la pose de la première pierre, vendredi 5 décembre 2025, l’image parlait d’elle-même. État, Département, Ville, Agglomération, Foncière, bailleurs, promoteurs, architectes, banques… tous réunis pour rappeler que la réhabilitation de Saint-Charles dépasse largement les capacités d’un acteur isolé.Pendant plus d’une décennie, l’ancien hôpital a dominé le centre-ville comme un rappel obstiné de l’absence d’activité. Depuis 2011, ne restait plus qu’une friche. Un bâtiment massif, complexe, contesté, mais porteur d’un potentiel trop important pour être abandonné ou détruit. Il fallait le transformer... mais surtout trouver qui en assumerait la charge.Un premier opérateur avait renoncé. Le marché n’était pas là, la commercialisation restait insuffisante, et la Ville de Rochefort ne pouvait pas porter seule un tel risque financier. Le maire le reconnaît volontiers : « Seuls, nous n’y serions jamais parvenus. Ce résultat, c’est celui d’un collectif de partenaires », affirme Hervé Blanché. La solution a donc pris la forme d’un montage à plusieurs étages, au sens propre comme au figuré, combinant capitaux publics, investisseurs privés, bailleurs, promoteurs et État.La Foncière Charente-Maritime, pivot stratégique et financierAu centre de ce montage, la Foncière Charente-Maritime, structure hybride créée par le Département pour absorber des projets hors normes, avec une gouvernance à 60% publique et 40% privée. « Notre gouvernance est majoritairement publique, mais notre expertise est privée. Nous sommes une société commerciale. Chaque projet doit trouver sa rentabilité », rappelle son directeur général, Laurent Guilhem-Ducléon. Cette double nature lui permet à la fois de défendre l’intérêt territorial – mixité, revitalisation, cohérence urbaine – et d’assurer la solidité financière du programme. La Foncière gère déjà un parc d’une centaine de millions d’euros et porte aujourd’hui autant en développement.Chacun des acteurs intervenant sur ce projet a tenu à être présent lors de la pose de la première pierre, vendredi 5 décembre. Crédits : LFL’État est venu renforcé cet équilibre en mobilisant 1,8 million d’euros du fonds friches. Le préfet, Brice Blondel a insisté sur l’enjeu : « Reconquérir les friches urbaines est un impératif. Sans le travail collectif et ces financements croisés, ce type d’opération n’aboutit pas. » Le signal, ce vendredi, est clair : la transformation urbaine dépend désormais de ce triptyque « expertise publique – investissement privé – soutien étatique ».Garantir la viabilité économiqueL’opération atteint son équilibre grâce à une programmation répartie entre plusieurs acteurs aux modèles complémentaires. En rez-de-chaussée, un commerce et des locaux pour la CARO, qui rapatrie près de 200 agents en centre-ville. Une stratégie assumée pour densifier l’activité quotidienne et redonner du flux au cœur urbain. Les 1er et 2e étages accueilleront des bureaux supplémentaires pour l’intercommunalité. Domofrance acquiert 82 logements étudiants (R 3 et 4) un signal fort dans un territoire où la tension locative est réelle. « Nous accueillons ici des jeunes qui, ailleurs en région, vivent parfois dans leur voiture ou à l’hôtel », souligne le représentant du bailleur. Et enfin, dans les deux derniers étages, le groupe François 1er développe 90 logements pour jeunes actifs, T1/T2 entre 20 et 40 m². Loyers maîtrisés (10 à 12 €/m²) et espaces communs complètent l’offre. « Nous redonnons vie à des bâtiments emblématiques depuis vingt ans. Ici, nous avions la conviction que le potentiel était là », rappelle Christophe Barillé, président du groupe.Ce découpage n’a rien d’anecdotique puisque c’est lui qui assure une mutualisation des risques, une diversification des revenus, et une rentabilité d’ensemble, indispensable pour absorber un chantier techniquement complexe.Une transformation lourde d’une ville qui se réinventeLa réhabilitation ne se limite pas à un rafraîchissement. Il s’agit d’une transformation structurelle : création d’une rue traversante rétrocédée à la Ville, percées verticales pour amener lumière et ventilation, extension du parking en sous-sol, rénovation thermique globale, installation de panneaux photovoltaïques, optimisation des circulations internes. Le bâtiment sera compatible avec le futur réseau de chaleur et respectera les exigences du décret tertiaire 2030, tout en limitant l’artificialisation.Lire également - Rochefort : la SEMDAS relance le projet de pôle formation santéPour le maire, l’enjeu dépasse la technique. Il s’agit de « redonner du vivant » à un quartier dont la vacance avait fini par fabriquer sa propre image de « verrue ». Le retour d’étudiants, de travailleurs, d’habitants et de services publics constitue le socle d’un nouveau cycle urbain. L’ancien hôpital Saint-Charles illustre davantage qu’un chantier réussi. Il démontre l’évolution des modèles économiques locaux. Les collectivités n’ont plus les moyens d’assumer seules des projets à plusieurs dizaines de millions d’euros ; les opérateurs privés n’y vont que si la rentabilité est certaine ; et l’État, via ses fonds, joue un rôle d’impulsion plus que de maîtrise. Au moment de poser la première pierre, la présidente du Département, Sylvie Marcilly, l’a résumé d’une phrase : « Ces outils — foncière, SEM, partenaires privés — ont été créés pour permettre aux collectivités d’aller là où elles ne peuvent aller seules. C’est exactement ce que montre Saint-Charles. »

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