Immobilier d’entreprise en Gironde : ce qu’il faut retenir du bilan 2024 - Premium

C’est une réalité « contrastée » que présente l’OIEB, l’Observatoire de l’immobilier d’entreprise de Bordeaux, dans son rapport annuel. « On n’est pas là pour enjoliver les choses », souligne ainsi Cédric Chaignaud, vice-président de la structure. L’un des premiers constats, c’est une volonté pour les investisseurs de venir, ou revenir sur la métropole bordelaise, malgré une certaine prudence. « Sur la plupart des sujets - bureaux, locaux d’activité -, il y a quelques gros projets dans les tuyaux, comme pour la logistique. Par contre, le bilan 2024 est assez mauvais, car il y a eu cet attentisme », analyse Cédric Chaignaud. Une situation qui reste à nuancer, précise Nathalie Le Bolc’h, vice-présidente de l’OIEB, car elle ne concerne pas que Bordeaux. Une bonne année pour les locaux d’activité L’un des secteurs scrutés par l’Observatoire est celui des locaux d’activité. Il s’est « bien porté » en 2024, avec 147.000 m² placés ( 22% vs 2023) pour 159 transactions. « Ce sont principalement des comptes propres qui ont porté l’année », commente Cédric Chaignaud, rappelant qu’il s’agit de bâtiments réalisés par une société pour son propre besoin, et qui en est propriétaire. Ainsi, dix comptes propres ont été enregistrés pour un total de 40.000 m², notamment le spécialiste de l’éco-construction Coop & Bât qui fait construire son futur siège social à Bassens. Parmi les autres sociétés, on retrouve Lamso (8.300 m² à Blanquefort), Hermès (6.000 m² à Loupes), ou encore Dassault (12.000 m² à Mérignac).La moyenne annuelle de ces dix dernières années est de 135.000 m² placés selon l’OIEB. « On est sur quelque chose d’assez récurrent, un marché plutôt sain et stable », note Cédric Chaignaud. Preuve de l’équilibre de ce marché, la demande placée en 2024 s’est répartie sur toute la métropole, avec une légère prédominance à l’Ouest (30% des transactions) et un retard de la rive droite (7%). 39% de ces transactions ont concerné des ventes, contre 25% l’an passé. « C’est important, car on a souvent souligné en 2023 que les petites entreprises avaient du mal à se faire financer, rappelle le vice-président. Je ne dis pas que ce n’est plus le cas, mais certaines y parviennent de nouveau. »Un marché des entrepôts en demi-teinte Le bilan est plus mitigé pour les entrepôts, notamment ceux de moins de 5.000 m². Seulement neuf transactions ont abouti en 2024, représentant 24.000 m² - un résultat en baisse sur ces trois dernières années. « On est uniquement sur de la seconde main, car il n’y a pas de programme et quasiment pas de sujets », commente Cédric Chaignaud. Qui dresse un constat similaire pour les entrepôts de plus de 5.000 m² : 123.000 m² placés pour dix transactions. Sur cette typologie, 67.000 m² de cinq comptes propres « ont encore bien porté l’année » : Dassault, Unikalo et son site de production de Cestas, Bardinet, Barrière Frères et Twins. La moyenne annuelle de ces dix dernières années est de 138.500 m² placés, toute taille confondue (147.000 en 2024). « L’écart est un peu plus conséquent que pour les locaux, car sur les entrepôts on peut vite être influencé par de très grosses transactions », note Cédric Chaignaud. Concernant la répartition géographique des entrepôts, ils sont principalement au Nord (Bordeaux Lac et Blanquefort) pour les moins de 5.000 m², et au Sud (Cestas et Canéjan) pour les plus de 5.000 m². Leur implantation reste un sujet délicat pour les collectivités, « Dassault est plutôt bien perçu car il y a beaucoup d’emplois et peut-être moins de contraintes, mais les autres activités, dès qu’on parle de logistiques, engendrent des peurs de nuisances », analyse le vice-président. D’où de futurs entrepôts verticaux ? « Les réflexions sont là, oui, mais en réalité en France, peu d’exemples ont abouti et fonctionnent financièrement. »Une année en repli pour les bureaux Le marché des bureaux enregistre une baisse, tant en volume qu’en nombre, sur 2024. Et pour cause : sur les 118.000 m² placés (245 transactions), les comptes propres ne représentent que 11.500 m², soit deux fois moins qu’en 2022 et 2023. L’OIEB en enregistre trois, MSA (7.516 m²), Eiffage Énergie Systèmes (2.317 m²) et Eovest (1.590 m²). « L’une des raisons de cette baisse, c’est le contexte politique et économique qui n’est pas forcément propice à la prise de décision des entreprises, explique Nathalie Le Bolc’h. Également, on constate que les entreprises consomment mieux, c’est-à-dire de plus petites surfaces mais de meilleure qualité. » La moyenne annuelle de ces dix dernières années est de 141.500 m² placés. L’année 2024 enregistre ainsi un recul de 17%. La demande placée se trouve majoritairement sur Bordeaux puis sur le périmètre de Bordeaux Euratlantique. L’école d’ingénieurs Estaca y a par exemple pris plus de 5.000 m² en Vefa, dans l’immeuble Symbiose.À quoi s’attendre pour 2025 ? S’il est difficile de savoir précisément vers quoi le marché de l’immobilier d’entreprise se dirige en 2025, Nathalie Le Bloc’h et Cédric Chaignaud partagent un avis : il devrait y avoir une éclaircie. « On constate un regain de dynamisme, en ce début d’année. Quand on regarde ce qu’il se passe sur les marchés européens, on a l’impression que les investissements reprennent, et souvent en France on a environ six mois de retard », analyse la vice-présidente.

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