Relancer le logement social : les pistes de l’Union HLM Nouvelle-Aquitaine
Muriel Boulmier est la présidente de l'Union régionale HLM Nouvelle-Aquitaine - crédit DR
Dans la foulée du congrès HLM organisé à Bordeaux fin septembre, l’union régionale a analysé plus en détails les facteurs qui ralentissent la production de logements sociaux en Nouvelle-Aquitaine. Elle a dévoilé lundi ses propositions visant à relancer la machine.
95.000 ménages en attente d’un logement social en Nouvelle-Aquitaine, un volume d’agréments en baisse et des délais de livraison qui se sont considérablement allongés depuis trois ans : deux mois après le congrès HLM de Bordeaux, l’union régionale HLM de Nouvelle-Aquitaine tire une nouvelle fois la sonnette d’alarme. Elle a présenté lundi une version revue et corrigée du livre blanc qui avait été présenté en septembre dernier au Premier ministre. Le document, accessible en ligne (pdf), étudie les causes du ralentissement de la production de logements sociaux et suggère quelques leviers d’action concrets. « Alerter pour alerter, ça ne marche pas. Avec la Banque des Territoires, financeur quasi exclusif de nos opérations, nous avons donc cherché à révéler les freins et à formuler des propositions », résume Muriel Boulmier, présidente de cette union régionale qui fédère 53 organismes représentant un parc de 311.000 logements sociaux.
Des projets plus longs et un volume d’agréments en baisse
« Nous avons aujourd’hui un délai de livraison moyen, entre l’obtention de l’agrément et la livraison des clés, d’environ trois ans. Il a augmenté de 14 mois », indique Muriel Boulmier, qui appuie le constat de quelques chiffres supplémentaires. En 2013, la moitié des logements étaient livrés dans les deux ans. Sur les agréments 2018, on est à un tiers. Et en en 2020, 20% des livraisons concernaient des agréments délivrés il y a quatre ans ou plus ». L’étude commanditée par l’union régionale au cabinet Wavestone souligne dans le même temps une augmentation graduelle du stock de logements agréés non livrés, avec une « jachère » de 5.000 logements à fin 2020.
Le nombre d’agréments délivrés s’est dans le même temps réduit, avec un creux particulièrement marqué en 2020, où seuls 7.805 autorisations ont été accordées à l’échelle régionale, contre 9.226 en 2019 et plus de 10.000 en 2017. En 2021, l’union régionale estime boucler l’année aux alentours de 8.500 agréments, ce qui marque une reprise mais reste éloigné de l’objectif de 9.500 agréments fixé par l’Etat, avec un déficit encore plus marqué dans les zones où l’immobilier est le plus tension, métropole bordelaise et littoral atlantique en tête. « Nous risquons de ressentir ce trou d’air pendant plusieurs années. Il fut que l’on reprenne rapidement le chemin de la hausse, pour que le creux des livraisons dure le moins longtemps possible », analyse Jean-Luc Gorce, vice-président de l’union.
Où le bât blesse-t-il ? L’union identifie plusieurs facteurs, qui se traduisent par une « frilosité des élus » à valider les permis ou à rendre les terrains constructibles, à commencer par la difficulté à faire accepter les nouveaux logements aux populations en place, qui occasionne des recours plus nombreux. S’y ajoutent les difficultés d’accès au foncier, accentuées à la fois par une concurrence exacerbée et par la mise en place des politiques de zéro artificialisation des sols. Le logement social pâtit enfin des problématiques de pénurie et de renchérissement des matières premières, sur fonds d’exigences techniques plus élevées en raison de la RE2020, qui font augmenter le nombre de marchés infructueux et allongent les chantiers.
Des leviers pour redynamiser la production
La première proposition formulée par l’union régionale a déjà trouvé un écho positif auprès du Gouvernement, puisque Jean Castex a annoncé lors du congrès HLM de Bordeaux que l’exonération de taxe foncière dont bénéficient les logements sociaux serait intégralement compensée par l’Etat pendant dix ans. « Les maires se posent la question de savoir comment ils vont financer les équipements nécessaires aux nouveaux habitants, c’est une préoccupation légitime », estime Muriel Boulmier. L’union propose toutefois d’aller plus loin, en revalorisant la dotation globale de fonctionnement.
Elle suggère également d'accélérer le processus d’instruction administrative des permis de construire, et d'améliorer le suivi des projets grâce à des comités techniques territoriaux ayant pour mission d’analyser les retards des opérations. « Il s’agit de mettre autour de la table l’Etat, bien sûr, les élus, la Banque du Territoire, Action Logement et les organismes HLM pour examiner pourquoi un projet coince et décider ce qu’il est possible de faire », précise la présidente régionale.
L’union appelle enfin l’Etat à mieux embrasser la nouvelle donne du foncier dans les territoires SRU (Solidarité et renouvellement urbain), en améliorant les possibilités d’acquisition-amélioration, au-delà de ce qu’autorise déjà le fonds Friches. « La zéro artificialisation des sols signe la fin des petits lotissements périphériques, donc l’offre doit se constituer dans les bourgs, et il faut qu’elle soit attractive », résume Muriel Boulmier.
