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Logement à Bordeaux : les promoteurs appellent à résoudre « l’impossible équation »

Stratégie
mercredi 06 juillet 2022

Architecture moderne, qualité environnementale, confort et mixité d'usages : le programme Eterna de Meriadeck incarne pour la FPI cette idée d'une densification "intelligente" de la ville - crédit AL

Des délais qui s’allongent et des coûts qui s’envolent : pour la Fédération des promoteurs immobiliers de Nouvelle-Aquitaine, la crise du logement à Bordeaux ne peut se résoudre que grâce à des décisions politiques favorisant la pleine exploitation des capacités du PLU et un travail de communication collaboratif visant à valoriser l’acte de construire.

Une nouvelle fois, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) de Nouvelle-Aquitaine tire la sonnette d’alarme sur la situation du marché bordelais, avec un rappel chiffré des circonstances qui participent aussi bien à la raréfaction des biens disponibles qu’à la hausse des prix. « Bordeaux Métropole accueille chaque année entre 10.000 et 12.000 nouveaux habitants. Le PLH (programme local de l’habitat) indique qu’il faut construire 7.000 logements par an, alors que l’an dernier, on a créé 2.500 logements », résume Pierre Aoun, directeur général du groupe LP Promotion, avant de rappeler que la construction d’un logement mobilise deux équivalents temps-plein, soit un potentiel inexploité de 7.000 emplois locaux supplémentaires entre 2017 et 2021.

À ce premier constat, régulièrement partagé par les professionnels du bâtiment, les promoteurs ajoutent deux autres motifs d’inquiétude. D’abord, l’allongement du délai de gestation d’un projet, estimé à 50% sur cinq ans, et souligné non seulement par la difficulté à obtenir les permis de construire, mais aussi par l’augmentation du nombre de tentatives de recours déposés par des associations ou des riverains. Ensuite, l’envolée des coûts de production, avec une hausse chiffrée à 35% sur cinq ans, et peu de perspectives d’embellie, compte tenu de la situation géopolitique toujours tendue. « On essaie de contenir les prix, mais nous n’avons pas beaucoup d’outils », estime Christophe Noël, directeur délégué Aquitaine du groupe Réalités.

D’où ce nouvel appel à tenter de résoudre ce que la FPI présente comme « l’équation impossible » du logement à Bordeaux, avec un message principalement adressé aux élus locaux, pour les enjoindre à participer à ce fameux « choc de l’offre » destiné à relancer la production. « En tant qu’entrepreneurs, nous sommes acteurs du tissu social. Nous devons donc collectivement rendre l’acte de construire nécessaire, utile et noble et pour ça il faut rendre les projets désirables », estime Pierre Vital, président de la FPI Nouvelle Aquitaine et associé fondateur d’Id&al Groupe.

Pour incarner cette ambition, la fédération recevait lundi la presse sur le chantier d’un programme en cours dans le quartier Mériadeck. Installé à la place l’ancien garage Peugeot Henri Barre, l’immeuble mêlera à terme des logements, des bureaux, des commerces en rez-de-chaussée et des espaces de services, à commencer par un cabinet de médecins. « Il faut travailler sur le rayonnement de nos projets, expliquer en quoi ils peuvent profiter aux riverains », illustre Pierre Vital.


Christophe Noël (Réalités), Pierre Vital (Id&al Groupe) et Pierre Aoun défendent la position des promoteurs réunis au sein de la FPI Nouvelle-Aquitaine

Le nerf de la guerre est politique

Entre autres pistes de solutions, la FPI indique travailler sur une charte destinée à tous les acteurs de la construction, des architectes aux promoteurs en passant par les collectivités, pour mieux communiquer sur les bienfaits associés aux nouveaux programmes, notamment en matière d’emploi. De la même façon, elle affirme avancer avec la mairie de Bordeaux sur les éléments de communication liés au label Bâtiment frugal bordelais. Mais pour les promoteurs, la résolution passe éventuellement par une action politique, par exemple en mobilisant plus largement les espaces fonciers publics, à plus forte raison quand les grandes opérations d’aménagement engagées à Bordeaux approchent de leur terme. « Un coût de terrain maîtrisé permet de favoriser l’architecture et la qualité d’usage », fait valoir Christophe Noël.

Le véritable point de crispation reste toutefois la réticence des élus locaux à valider des projets exploitant la pleine capacité de ce qu’autorisent les plans locaux d’urbanisme (PLU), point qu'avait récemment admis l’adjoint au maire de Bordeaux chargé de l’urbanisme résilient face à des professionnels de l'immobilier. « Tout le monde est conscient qu’il faut faire les 7.000 logements prévus au PLH, mais les élus ne veulent pas les faire chez eux, et ils ne vont jamais pousser au maximum de ce qui est autorité par le PLU », regrette Pierre Vital. Avec un message sous-jacent : amputer les programmes de quelques étages ou quelques logements implique de multiplier les projets, ce qui a aussi des effets de bord en matière d’acceptabilité. « Il faut se méfier des postures électoralistes court-termistes, moins on rend la Métropole inclusive et plus on risque un retour de bâton. C’est possible de densifier en faisant les choses intelligemment », estime Pierre Aoun. « Il y a des solutions, dans le discours, l’échange et la coopération. En attendant, faisons appliquer la règle », conclut Pierre Vital.

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